REITs是不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust）的简称，是通过发行证券的方式募集投资者的资金，并由专门管理机构进行不动产的投资与管理，并将资产的基础收益和资产升值收益按照协议比例分配给投资者的一种契约型或公司型的基金。

实质上，REITs就是将不动产资产的稳定现金流在资本市场上进行证券化，连接资金方和投资方，从而实现资源调配作用的新型金融工具，REITs兼具不动产和金融的双重属性。

REITs底层资产是能够产生稳定租金或经营现金流的优质资产，包括购物中心、写字楼、酒店、医院、工业物业、长租公寓等商业物业以及交通运输、邮政业、电信、广播电视、卫星传输、水利、环境和公共设施管理等基础资产。基础设施REITs即底层资产为运营成熟、收入稳定基础设施资产的REITs。

2020年4月底，中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》明确了基础设施REITs试点项目要求，主要是重点区域、重点行业、优质项目等条件，重点区域中优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，重点行业中包括仓储物流、收费公路等交通设施，优质项目要求项目权属清晰，具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力，同时对发起人（原始权益人）以及基础设施运营企业也提出了能力要求。

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REITs加速万亿仓储物流行业迭代，弥补行业短板

伴随经济增长，物流行业规模快速扩大。2019年中国物流费用为14.6万亿元，其中仓储成本占比约三分之一。近年来仓储业投资规模近7000亿元，若纳入电商、零售、快递等行业对仓储行业投资，市场投资规模在万亿规模。从仓储业投资的资金来源看，主要是自筹资金与国内贷款，分别占比87%、7%。

2017年中国目前营业性通用（常温）仓库面积10.4亿立方米，其中平房库占比58%、立体库占比26%、楼房库占比16%。从总量上看，仓储体量能够基本满足现代物流的发展需求，但无论是总量规模还是人均规模都与美国差距较大。

从结构上看，超过90%以上的仓库均为传统仓库，立体库也仅占比26%，高标仓比重仅为5-10%左右，整体规模在6000万平方米。

高标仓等优质资产严重不足成为仓储物流领域的短板。

高标仓大多采用采用高层货架存储货物，存储区可以向高空发展，减少库存占地面积，提高仓储空间利用率和库容。

目前，世界上最高的自动化立体仓库高度已达50m，立体仓库货架区单位面积的储存量可达7.5t/m2，是传统普通仓库的5-10倍，与传统普通仓库相比可以节约 40%-70%的占地面积，可以大幅降低土地成本。

根据中国仓储协会仓储设施与技术应用委员会统计显示，建造一个8000 货位的自动化立库是普通横梁平库的80%。

我们认为高标仓是此次政策受益的重要基础设施，也是优质的底层资产。高标仓具有客户实力雄厚、租约时间长、空间利用率高、项目选址优越、自动化水平先进、合规属性强等特点，完全符合REITs的优质资产要求。

电商平台、高端制造业以及第三方物流是高标仓的主要客户。中国网购市场规模持续扩大，电商平台对于仓库的需求量逐步增多，主流电商平台阿里巴巴、京东、苏宁等均在不断投资高质量的仓储设施，特别是京东的亚洲一号仓库成为国内高标仓的典范。

高标仓可实现作业高度机械化、自动化和智能化，叠加5G等新技术的应用，可大幅度既提高运行效率，减少对人工的依赖，有效提升货物周转效率进而降低库内运营成本，提升企业供应链效能，也能降低全社会仓储成本。

而通过REITs实现权益份额公开上市交易后，也能够盘活存量资产、形成投资良性循环，吸引更专业的市场机构参与运营管理，提高投资建设和运营管理效率，提升投资收益水平。

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仓储业ROE在5%左右，REITs后具备提升空间

2017年中国仓储业资产总规模在3万亿，2013-2017年均增速超过 10%以上。2017年全国仓储业主营收入1.4万亿，同比增长18%，主营业务成本1.085 万亿元，同比增长18.4%，仓储业净资产1.448万亿，净利润687亿元，ROE为4.75%。

我们认为国内仓储行业的投资回报率具备提升空间，要获得投资者的青睐，必须提升现有资产的收益率，同时也必须平衡企业平均融资成本与收益率。

在捋顺相关利益者分配机制后，有望催生优质仓储物流运营商，京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、长江三角洲等区域仓储平均租金高于非重点区域，北京、上海、广东仓储租金水平最高，空置率处于10%以内，符合REITs试点中重点区域与优质资产的要求。

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REITs有助于推动冷链仓储业提质增效

2017年中国冷库容积为1.35亿立方米，同比增长13%，其中冻结物冷库（含冰库、超低温冷库）容积近1亿立方米，占比超过70%，冷却物冷库容积为0.386亿立方米，占比近三成。

从仓储应用类别来看，冻结物冷库也即储藏鱼和肉类的冷库占比较高，但对于用于储藏生鲜果蔬的冷库占比偏低，无法满足用户对此的需求。

2020春节期间，受新冠疫情影响，生鲜电商行业日均活跃用户规模达到1009万，较2019年春节大增91.5%，较2020年平日增长30%。

京东生鲜除夕至初三销量环比节前增长超370%；每日优鲜小程序在除夕到初六，订单量同比增长309%；同时期，永辉生活到家福州地区订单同比增长率超过450%，销售额同比增长超过600%；美团买菜的平均客单价上涨70%。

生鲜电商的爆发增长也驱动储藏生鲜果蔬的冷库需求，冷却物冷库占比仅三成，中国人均冷库容量也远低于发达国家的冷库容量。

REITs 有助于改造现有冷库区域、结构不均衡局面，提高冷库的资产收益率，加速冷链行业的快速迭代。

仓储物流业是万亿级市场，行业平均ROE在5%左右，具备充足提升空间。我们认为REITs有助于盘活中国万亿级仓储物流业市场，降低企业融资成本，中长期提升仓储物流行业的经营绩效，同时也有助于降低中国物流行业的整体运营成本。

REITs实现权益份额公开上市交易后，也能够盘活现有存量资产、形成投资良性循环，吸引更专业的市场机构参与运营管理，提高投资建设和运营管理效率，提升投资收益水平。

来源/中信建投证券