2010年以来，中国的物流业特别是现代物流业发展迅速，2017年中国的物流业收入为8.8万亿元，同比增长11.5%，中国的货物总量和货物周转量连续多年稳居世界第一。物流也越来越凸显出其在经济发展中的重要作用和不可或缺的战略地位。

由于物流业需求的稳定增长，中国的物流地产商崛起，国内、国际地产商纷纷布局中国。目前，中国有17家主要的物流地产商，包括以普洛斯、安博、嘉民为代表的外资企业和以宝湾、宇培、易商等为代表的国内物流地产商。新参与者包括阿里菜鸟物流、京东、1号店等电商企业，万科、绿地等传统房地产商转型物流地产开发商，以及TCL、中储股份等传统工商贸企业。

此外，物流地产也迎来了政策利好，《国家物流枢纽布局和建设规划》2018年底发布，明确对物流用地支持。物流地产一度被行业认为是新的风口。

一、物流地产迎来“风口”

2018年12月24日，国家发展和改革委员会与交通部共同发布了《国家物流枢纽布局和建设规划》(以下简称“规划”)，规划指出了国家物流枢纽的重要性，并且明确对物流用地支持。

规划称，对国家物流枢纽范围内的物流仓储、铁路站场、铁路专用线和集疏运铁路、公路等新增建设用地项目，经国务院及有关部门审批、核准、备案的，允许使用预留国家计划；地方相关部门审批、核准、备案的，由各省(区、市)计划重点保障。鼓励通过“先租后让”“租让结合”等多种方式供应土地。对因建设国家物流枢纽需调整有关规划的，要积极予以支持。

“物流地产发展的关键是土地。”中城仓储执行董事、罗卡角中国物流地产研究院院长周建成分析，此前一二线城市不喜欢物流行业，而三四线城市又不太需要物流地产。

周建成坦言，物流地产的进入门槛事实上不高，谁能拿到工业用地，谁就能发展物流地产，但是事实上全国各地政府对物流地产的发展是“不待见”的，一般企业拿地相对不易。

之前住宅市场火热的时候，社会层面对物流地产的关注比较少。而此次国家对物流地产用地的支持，对于整个行业而言无疑很重要。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称：“国家出台促进物流产业发展的政策是在符合预期的，体现了国家对物流行业长期支持的导向。对涉足物流产业用地的企业具有积极的利好影响。”

严跃进指出，在政策的鼓励下，尤其是物流枢纽城市，包括浙江义乌、重庆、武汉、郑州等城市，物流地产将成为越来越多开发商瞄准的方向。

二、多行业巨头进入物流行业

日前，光明地产发布公告称，拟申请发行不超过6亿元的冷链仓储物流资产支持专项计划(CMBS)，把间接持有的斯班赛的仓库、西郊物流仓库及对应土地使用权作为资产支持，以目标物业产生的现金流作为支撑，通过设立信托计划，并以相应信托受益权作为基础资产发起设立。

公司为回售提供流动性支持，承担评级下调及仓储收入不足回购义务。公司表示，通过发行CMBS此类中长期的证券产品，可以适当调整公司的长、中、短期借款，优化公司债务结构。同时，有利于盘活公司仓储物流等存量资产。

部分房地产企业布局物流地产力度较大。以南山控股为例，2018年三季度，公司完成了对深圳赤湾石油基地股份有限公司(简称“深基地”)的吸收合并，深基地持有的50多个物流项目归入南山控股旗下。根据西南证券研报，截至2017年末，公司运营、在建、签约规划仓库面积约为556万平方米。

有的地产公司通过设立产业基金方式涉水物流地产。2018年12月，万科A发布物流地产投资基金进展情况公告，因政策变化及合伙人之间协商，对基金相关要素进行变更。

其中，物流地产投资基金的认缴总额变为29.56亿元。万科产业园作为有限合伙人，拟认缴出资额约10.1亿元，出资比例为34.16%。公司此前公告，基于物流地产业务的发展战略，拟合资设立一支专业物流地产投资基金，认缴出资总额为60亿元，未来将投资于中国境内确定区域的拟建、在建以及建成的物流地产项目，加快公司在物流地产领域的投资运作。

房地产企业布局物流地产主要为了拿地，开发商看中的是物流地产的配套商业和住宅。仅从物流的功能看，其盈利性与房地产企业的其他项目相比不值一提。而电商企业自身有资金和技术，做物流地产更有优势，不需要借助房地产开发商去做。

周建成认为，电商企业做物流地产有两个好处：一是产业协同的好处，电商的运营需要物流做支撑；二是物业增值的好处，所谓物业增值，最基本的就是为发展物流地产拿到的工业用地部分的增值。

公开报道显示，电商行业的领军企业京东和苏宁也都已在物流地产行业试水。数据显示，截止2017年底，京东仓储面积约1000万平方米，苏宁686万平方米。在自有仓储物业方面，苏宁为350万平方米，京东为80万平方米。

三、未来发展仍面临挑战

物流地产有极大的发展空间，颇受资本喜爱，但同时也面临多重挑战，比如：土地有效供应不足，投资周期较长、行业竞争加剧等。从物流地产行业来看，除少数外资企业具有较为成熟的产品外，一些本土物流地产商在产品服务定位和持续盈利上凸显短板，多数物流地产企业依旧在苦苦探索盈利模式。

清华大学互联网产业研究院副院长、工业工程系博士生导师刘大成撰文指出，目前全国有近80%的物流园区依然处于亏损性运营甚至闲置状态，造成这一现状的原因就是，这些园区在成立之初并未考虑产业链的生态，只是简单的“圈地运动”。

他认为只有预先设计好“土地溢价”，再基于产业链生态规划好“规模溢价”和“范围溢价”，并在两个溢价基础上实现“增值服务溢价”，才能让物流地产真正实现可持续快速增长。

来源/中国商网

作者/肖莎、董添

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