持续已近三年的疫情打击着各个行业，唯独电子商贸的需求有增无减，网上购物的加速发展，同时带动物流地产成为投资者关注的焦点之一。

“物流地产需求越来越大，同时有相对稳定的发展及租金收入，暂时未看到有什么会冲击到它。”顺丰房托行政总裁兼执行董事翟廸强如是说。

2021年5月17日，顺丰房托于香港上市，成为香港首个以物流为主打的房地产信托基金(REITs)。

“我在不同的场合提过，希望上市两年内将资产包由60亿港元变成120亿港元。”上市将近一年，翟廸强透露，上市后这段时间不断和集团进行沟通，亦锁定了些项目，希望可于短期内透过现有资金及银行未动用贷款落实一个收购项目。

他期望下半年股票市场会比较稳定，股价可以去到较好的水平，那就可以考虑。除了银行贷款，还可以发新股、融资去做收购。

“因为5-6亿的收购，现有资金可以做到。但要做十几亿的收购，就需要靠资本市场发新股票去融资，这需要市场情况好转、稳定了才可以。”翟廸强希望可以在今年内做到20亿至30亿港元的收购，大约5至6个项目。

“60亿港元的资产，这个数字不是天文数字。虽然存在一定的挑战，但在接下来一年的时间里，希望是朝着这个目标去做。”

顺丰房托现于香港及内地佛山及芜湖持有3项物业，均为现代物流设施。4月25日，观点新媒体来到了公司旗下于香港青衣的亚洲物流中心-顺丰大厦进行访问。

青衣物业是顺丰房托最重要的项目之一，为其提供了最高收入及估值。不过翟廸强指，目前集团在香港已没有其他大的投资物业，收购比较大型、有规模、现代化的物流仓的机会也比较少。而以公司目前的规模，亦未必适合做开发项目，“所以对于我们来说，短期内香港投资机会比较少，主要集中在内地。”

“目前集团于内地的物流仓开发，已落成或在短期内会落成的总土地储备差不多900万平方米，已落成的有500万平方米，当中比较成熟的物业有十几个。”翟廸强重申，收购集团资产主要考虑的是已落成且开始营运的物业，出租率要达7成或以上的稳定水平，而最希望是母公司顺丰集团为主要租客。

因为顺丰集团是中国和亚洲首屈一指的综合物流服务供应商，这对其作为业主或者对于投资者，更具信心。至于收购类型，翟廸强指出，随着集团的业务近年越趋多元化，对物流仓的需要亦会有不同配搭，“作为业主来讲，最重要的是租金回报是否合理、收入是否稳定。”

他以香港为例，过去十年，香港物流地产租金是升幅比较慢及平稳，相对而言，办公室、零售物业租金增幅则较高。不过从另一角度来看，这些收租物业于这十年间受着不同的市场冲击。

他续指，以办公室为例，就有共享办公的出现，“有段时间对市场的影响是很大的，虽然暂时不是太成功，但对未来的办公室应该怎么用，是有些改变”，加上最近两年的疫情关系，对办公室的冲击以至使用，存在未知素。而网上购物越趋流行，无论在香港、内地或全世界，情况都一样，亦对商场构成很大的冲击。

“香港始终因为比较小，但像欧美那些中小型的商场基本没有什么生存空间；大型商场能吸引消费者还可以维持，可以看到零售物业这段时间是有被冲击的。”

“至于物流地产，过去在这十几年慢慢越来越受重视，原因是随着网上销售的兴起，令到营运者觉得他们需要越来越多物流，因此有很多人去留意。”他认为，香港作为大湾区的一部分，也是很重要的物流枢纽，因此预期香港物流业、物流地产的发展是平稳的；至于内地方面，租金也会平稳向上。

曾于房托基金一哥领展任职财务总监的翟廸强，在房地产及金融行业拥有着丰富经验。谈及香港REITs的发展，翟廸强认为，香港政府及监管机构在推动房托基金的发展，过去十年已做了很多工作，例如房托的规例改动，基本能做的差不多都做了，“若和新加坡市场比较，现在已经是很接近了。”

他认为，房托发展得好不好和发起人有很大关系，“香港已上市的房托，只有几家是比较积极收购和发展的，这主要是看发起人背景或取向。”

另外，翟廸强亦指，由于房托若要扩大规模，就一定要做融资安排，融资安排包括贷款、股票市场的融资，“这是一个循环，如果股票市场发展得不好，做不到股本融资就发展不了。”

翟廸强希望日后将有更多投资者的支持，可以发展其规模。

以下为观点新媒体对顺丰房托行政总裁兼执行董事翟廸强的采访节录：

观点新媒体：集团是公司主要租户，租金方面是不是根据市场水平来定？

翟廸强：我们作为香港上市公司，顺丰集团是在A股上市的公司，关联交易方面是很谨慎的。

A股上市规条里面，关于关联交易的规条比香港更加严谨。我们在上市时，集团无论是物业卖给我们拿去上市，或者签的租约都要有一定的规管，有独立的顾问、测量师确定买卖的价钱、租金的水平是否合符市场标准。

观点新媒体：香港现在的租金水平是比内地高很多？

翟廸强：香港租金是大概120-160港元/平方米/月，内地大概是20-60元/平方米/月。香港土地供应很少，物流仓供应也很少，因此出租率相当高，这类型物业在空置率很低，只有1%、2%。

过去这十年、八年，香港物流地产租金升得很平稳、很慢。但相对办公室、零售物业，租金增幅是较高的，这反映到不同的物业在市场这段时间的走势。

从另外一个角度看，无论是多大的收租物业，像写字楼办公楼、零售物业商场、物流地产、住宅等，过去十年可以见到有不同的因素冲击这些不同的收租物业。

办公室，共享办公的出现有段时间对市场的影响是很大的，虽然暂时不是太成功，但对人们看未来的办公室应该怎么用，是有些改变的。加上最近两年疫情对办公室的冲击，将来会怎么样？人们是像过去几十年那样继续使用办公室还是开始会有改变？现在有未知的因素在。

商场则受网上购物影响，无论在香港、内地或全世界都是如此。有大型的公司做电子商贸，这对商场的冲击是很大的。香港因为比较小，而欧美那些中小型商场基本没有什么生存空间，大型商场能吸引消费者的还可以维持。

物流地产，过去在这十几年越来越受重视，但也是有原因的。随着网上销售的兴起，令到营运者觉得他们需要越来越多物流地产，因此有很多人去留意。可以留意到，过去五年全世界都是这样的，不只是香港和内地，有越来越多私募基金凑集了很多资金投资在物流地产方面。

租金在平稳上升，简单用数据来讲，以前物流地产差不多7厘、8厘的租金回报，相对写字楼、办公室、零售业也就是2厘、3厘，做到4厘已经是很好了。

物流地产在以前有很高的回报，今天租金回报、估值方面已经越来越接近商场、办公室的估值或者租金回报拉近了很多。

这个回报低就代表价值升了，物流地产为什么受全世界那么多大型基金、资金的追捧？因为看到需求越来越大，也有很稳定的发展或者有很平稳的租金收入，暂时未看到有什么会冲击到它，像疫情对物流业、对物流地产的影响是很小的。

观点新媒体：过去十年看物流行业的发展很快速，您如何看待疫后的发展、发展空间会怎么样？

翟廸强：香港的土地供应始终很少，尤其是可以提供兴建新型物流仓的土地是很少的。接下来几年有些新供应，像今年在屯门会落成一个新的、比较大型的物流仓，以及去年在机场，机管局在几年前批了块地出来，有个比较大型的物流设施将会落成。除此之外，青衣或葵涌在短期内没有新供应。

香港作为大湾区的一部分，是很重要的物流枢纽，物流业、物流地产的发展是平稳的。

相对内地，一线城市即北上广深市中心范围，也没有新的土地供应能给到物流仓，因为占地面积很大，需要在周边外围地方或附近城市建物流仓。

二三线城市土地会比较多，所以短期内供应、落成比较多，所以空置率有很多地方去到双位数字。但物流仓有很多种，有些是基本的，有些高标准的，高标仓空置率相对低一些

观点新媒体：之前您有提到目标是想在年内将资产价值倍增，主要是想以香港为主还是以内地为主？

翟廸强：我是希望在香港增加物业规模，但这很难。香港比较现代化的物流设施，一只手都可以数得过来，只有这么多，也没有人会卖给你，所以是很难的。

顺丰集团在香港也没有大型物业，不是我们不想买，而是集团没有其他大的投资，就算想买新的也很难。

会不会参与土地的开发、发展？因为房托要投资开发项目有一定限制，现在这个规模未必适合做开发目，所以香港对于我们来说，短期内投资机会比较少，主要集中在内地。

内地有集团支持，集团的物流仓开发，总土地储备差不多是有900万平方米，已落成的差不多有500万平方米。这里面当然不是所有物业都适合立即卖给我们，因为可能营运还没有稳定。

比较成熟的物业有十几个，我们上市后这段时间不断和集团进行沟通，亦锁定了某些项目，希望短期内能公布。

规划方面，现有资金加上银行未用的贷款可以足够做中型收购，希望在短期内可以做到。上市的时候投资者一直在支持我们，我们会增长，集团会支持我们，会卖物业给我们的。

关于中期目标，希望下半年股票市场会比较稳定，股价可以去到较好的水平，那就可以考虑，除了银行贷款还可以发新股、融资去做收购。

因为5-6亿的收购，现有的资金可以做到。要做十几亿的收购，就需要靠资本市场发新股票融资，但这需要市场情况好转、稳定了才可以。以今天的市场环境，基本是很难做到新的配股集资工作。

观点新媒体：意味着接下来的负债水平会保持在现在的水平？

翟廸强：负债的角度，以我们去年年尾公布的业绩，负债率大概是30%左右。如果再做一个收购是完全借钱的，例如借5-6亿、6-7亿的规模，那负债水平可能会达到35%左右。

从整体风险管理角度，负债水平希望短期内维持在40%左右，因为香港房托规定最高达到50%，若超过40%达到45%的水平，风险会比较高。

若太进取达到40%多或45%以上的时候，当物业价值有调整的时候，可能就会达到50%，这样风险是比较高的。

短期的负债水平希望可以维持在40%左右，中期不希望去到45%那么高，因为风险会相对比较高。

如果要做大型的收购，需要靠发新股，这需要等市场恢复到比较稳定的水平才能做到。

观点新媒体：香港、内地租金回报如何看待？

翟廸强：香港物业的租金回报相对内地是比较低的，举例这个物流仓，今日若用市值计，租金回报大概是3-4厘，当然写字楼、商场是2-3厘，虽然近一两年价值有些调整。

内地物流的物业，特别是高标准物流仓，租金回报5-6厘是很经常见到的。

上市时我们也是这样向投资者推介，因为集团有代表性的物业。我们将来可能会倾向买内地的物业多些，特别是二三线城市，因为租金回报可能会达到6-7厘。

对于我们来说，如果物业出租率已经稳定，而集团作为主要租客，那风险是很低的，所以不介意去那边买。

观点新媒体：加息对于回报方面是否有大影响？

翟廸强：更加大风险是利息的走势，我们的借贷20多亿，其中10%是人民币贷款，其他主要是港币贷款。

港币贷款的息口，香港的同业拆息这半年很波动，上去又回落，所以同业拆息暂时没有怎么上升。但因为利率市场很波动，我们做了利率调期的合约，这令到利息支出高了，这是无法避免。

因为做利率的对冲，简单讲是买保险。在这个波动的环境，作为一个比较负责任的企业，是不可以不买保险的。但买保险就有保险金，所以对于2022年财政方面的支出是加了些压力的。

观点新媒体：您在REITs行业做了很多年，个人感受如何?

翟廸强：我的目标是专注如何可以多做些收购，扩张物业组合。所以整体策略性、重点发展方向会有不同，不需要花太多时间去想这个物业如何增值，反而是要积极看新项目、多和集团沟通有哪些适合收购，更加重要是如何做融资安排，这些方面反而更重要。

观点新媒体：香港REITs market看法怎么样？

翟廸强：香港政府、政监会在推动房托基金的发展方面，过去十年做了很多工作，例如房托的规例改动，基本能做的差不多都做了，允许有较多的弹性发展项目或其他的投资，各方面都给了一定的空间。若和新加坡市场比较，现在已经是很接近了。

另外的角度，香港已上市的房托只有几家是比较积极做收购、做发展的，这主要是看发起人的背景或取向。

不同的房托，无论香港还是新加坡，都有个发起人sponsor在后面，这个房托发展得好不好和sponsor有很大的关系。有些后面可能没有发起人，就是运营自己的物业，做得好一些，但也要考虑新的收购。

香港房托和新加坡比较，在新加坡发起人很积极将物业卖入房托，而香港比较少，可能和发起人的背景有关系或者和整体策略有关系，这是一个因素。

另外是房托发展的时候，一定要做融资安排，包括贷款、股票市场的融资。如果股票市场发展得不好很难做股本融资，做不到股本融资就发展不了。

因此希望与投资者沟通，认同推动公司发展会令到投资者有更加好回报，某种程度上一定要支持企业的发展。

可以说有好的也有不好的，不好处是规模不大，好处也是规模不大，短期需要的资金也是很多。我们希望通过不同的沟通，或市场比较稳定后，可以得到更多投资者的支持，可以发展我们的规模。

我在不同的场合提过，希望上市两年内将资产包由60亿变成120亿翻一番，这个数字不是天文数字，有机会能够做得到。虽然存在一定的挑战，但在接下来一年的时间里，希望是朝着这个目标去做。

来源/观点（ID：guandianweixin）

作者/观点新媒体