来源/物流指闻（ID：wuliuzhiwen）

作者/筱箱

“全国冷库空置率超36%！行业已经到了生死边缘。”年初，这一消息迅速刷屏了朋友圈。

云冷1号联合创始人钟贤柏道出冷库行业的残酷现实：“冷库建得太快了，爆炸式增长！但新增业务几乎没有，大家都在抢存量资源，卷得不行。” 

然而，全国空置率高企的背后，却是冷库过剩的一二线城市销地市场和冷库及预冷设施不足的产地源头。成本高、规模小、不平均等现状和“断链”问题，仍在长期困扰冷链行业。

冷库的未来，是“寒冬”还是“新机遇”？

冷库“大跃进”：

建得快，租得慢

近几年，冷库行业仿佛坐上了“过山车”。

一方面，国家大力扶持冷链物流建设，冷库项目如雨后春笋般涌现。2024年前三季度，冷库项目资金投入高达365.07亿元，同比增长7.53%。冷库总量达到2.45亿立方米，同比增长9.38%。

但另一方面，冷库的空置率却高得吓人。行业人士透露截至2024年，冷库空置率已超过36%，部分地区甚至更高。冷库求租量为1759.53万立方米，同比增长16.51%，冷库出租量为3653.71万立方米，同比增长 33.44%，供需剪刀差拉大到惊人的2.08倍。

这意味着，全国一半以上的冷库都在“晒太阳”，租不出去。为什么会出现这种情况？

中国冷库乃至冷链运输的“井喷式”发展是随着电商物流一起的，故事转折点发生于疫情后，生鲜电商和社区团购意外大发展，冷链需求被引爆。中物联冷链委统计，2020年，共有68家冷链物流及相关企业发生78笔投融资事件。

两年后，交通运输部等五部门联合发布《关于加快推进冷链物流运输高质量发展的实施意见》，各地方政府也看到了冷库产业的发展需求，行业迎来了政策红利期。

然而，“热”起来的冷库背后，很多冷库投资者只盯着政策红利，觉得“建起来就能租出去”，结果冷库建好了，却发现市场需求跟不上。冷库的“躺赚”时代已经结束，单纯靠租金收入的模式难以为继。

冷库资源依旧主要集中在华东、华南等经济发达地区，不一样的是，曾经中西部地区冷库资源匮乏，而现在除西北外，均已呈现出供大于求的画面。

此外，传统冷库无法满足医药、生鲜电商的高标准需求，最后因技术落后或管理不善被闲置。据中物联冷链委数据，2024年第三季度合肥的冷库平均价格降幅最高，冷库低价环比第二季度下降21.4个百分点，冷库高价环比第二季度下降15个百分点，主要由于部分客户受周边南京、郑州的高标库吸引，当地中型冷库价格竞争严重，导致冷库价格下降。

冷库的未来：

是“寒冬”还是“新机遇”？

冷库空置率高企，最直接的影响就是租金“跳水”。 

北京一位冷链从业者透露，近一年来，冷库租金从4.5元/平方米/天跌到了3.5元/平方米/天，跌幅超过22%。而在西安东郊，冷库租金甚至跌到了2.5元/平方米/天。在郑州，2024年11月低价冷库租金为2.2元/㎡/天，同比去年11月份下跌4.35%。

不少地区冷库租金几乎腰斩，更夸张的是有地方以“5毛钱租冷库”的低价招商，冷库价格低到了普通仓库的程度。

租金一降再降，自然也不乏倒闭或转让。一位冷库市场人士总结道：“倒闭的冷库主要有三个特点：一是小型冷库居多，资金实力弱；二是设备老旧，无法满足现代化需求；三是管理不善，服务跟不上。” 

那么，冷库、甚至整个冷链行业的未来在哪里呢？

当前，冷链断链、上下游分散依旧是行业顽疾。所有人都知道冷链要朝着体系化、数字化、平台化的方向发展，但路要如何走，还要看每个玩家自身的角色定位，有怎样的资源，如何搭建体系。

1.政策红利仍在

2025年中央一号文件再提冷链，强调推动冷链配送和即时零售向乡镇延伸。2024年中央一号文件明确提出，优化农产品冷链物流体系建设，加快建设骨干冷链物流基地，布局建设县域产地公共冷链物流设施。可见，产地源头的冷链设施建设是大势所需。

冷链订单大多来自农产品生产地，加工地，以及口岸和B端企业等，单纯从冷链网络的角度看以局部发往全国为主，需要高标仓、冷藏车、全程不断链的专业操作和物联网体系加持。

据央视新闻，截至2024年12月，全国已建成7.8万个产地冷藏保鲜设施，覆盖70%以上的县级区域。在完善产地冷链物流节点布局方面，已推动100个农产品骨干冷链物流重点县和1000个产地冷链集配中心建设。

而冷链不仅关乎食品安全，更是社会资源配置。简单的说，生鲜损耗，意味着同比例的价格上涨，最后消费者要为此买单，生产者也未必增收。近年，农产品平均损耗率从19.7%下降到7.1%，减损带来直接经济效益约530亿元；主体经营收入平均提高29.3%。

2.注重布局，链接销地市场和产地源头

近年，国家信息中心大数据发展部傅娟等发表的一项研究显示，我国冷链“断链”导致的农产品腐损率是发达国家的1~2倍，果蔬腐坏情况尤为严重。据中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会数据估算，我国每年因冷链“断链”造成约1200万吨水果、1.3亿吨蔬菜浪费，经济损失超千亿元。

中国物流与采购联合会公布的2023年全年冷链物流运行数据显示，我国肉类、水产品的产地低温处理率分别为78%和80%，果蔬的产地低温处理率仅为23%。可见供给失衡下，冷链硬投入的布局和管理变得越加重要。

冷库建设也应更加注重市场需求和区域均衡，避免一窝蜂地扎堆建设，盲目扩张引起资源过剩、供需不平衡。

3.智能化与深度服务

如今，冷库行业的核心竞争力不再是“谁建得多”，而是“谁运营得好”。冷链物流也在朝着提供更多样化服务的方向发展。如具有快递基因的顺丰冷运、中通冷链等利用网络规模优势做小票零担；具有仓储优势与电商基因的京东冷链利用其商流资源，参与农产品产地直供。冷库行业中也已经有企业做出变化，从单纯的“仓”到“仓配一体”，从货物周转单元到成为链接生产与消费的冷链仓网，开拓销售渠道，提升冷库的利用率和附加值，而不仅仅是“收租”。 

类似快递行业，冷链也开始出现从高度分散走向寡头竞争的趋势。大企业通过规模优势，不断降低运输成本；采用新技术和新设备，如物联网、云计算、大数据等，提高运输效率和服务质量；通过共享冷库模式，满足季节性存储需求，提高冷库利用率……

钟贤柏认为， “运营能力决定一切，风险与收益从来都是相向而行的，冷库高租金的背后是高风险，化解风险的唯一手段，就是高质量的运营。”

最后，对冷链的从业者来说，除了优势、资源、市场规模外，还需要思考的或许是如何在高门槛的冷链行业里制定经济可行的发展战略。

来源/物流指闻（ID：wuliuzhiwen）

作者/筱箱