过去十年间，中国的中产消费群体的迅速壮大及其强大的消费力已成为高品质物流仓储需求的主要驱动力。随着企业和消费者对于货物配送时效性有了更高要求，在许多核心物流枢纽城市，物流地产市场依然面临供不应求的局面。未来十年，中国物流地产市场在继续扩张的同时，也将面临更加复杂的市场格局。

此报告旨在分析中国高标库物流地产市场的发展前景，分别从基本面的演变、新兴物流市场的崛起、不断演进的需求来源、日益增长的升级需求以及高标库物业的未来运营策略等方面进行梳理，并展望物流地产投资市场发展前景。

仲量联行认为中国物流地产市场在未来十年将呈现三大趋势：

1.从长期来看，中国消费市场提质扩容将保持向好态势

与过去相比，中国消费增速有所放缓，虽然短期受到新冠肺炎疫情的不利影响，但长期内消费规模仍将稳步扩大。随着消费市场提质扩容以及消费结构优化升级，物流地产投资者和开发商必须适应零售消费市场的新变化，从而相应调整其投资策略。

另外，鉴于部分大型电商和流通企业出于业务需求自建物流仓储中心，物流地产运营商也应积极适应租户结构调整，并挖掘新兴行业的租赁需求。

2.中国大力推进城市群发展，为物流地产市场带来新的城市机遇

以城市群和都市圈为核心的区域经济发展格局将成为支撑未来经济高质量发展的主要平台，同时也是推动区域消费市场和投资市场进一步发展的重要保障。

粤港澳大湾区（大湾区）、长三角、京津冀和成渝地区在过去十年间成绩斐然，而政府推动城市群发展的宏伟计划将提速这些地区的进一步发展，同时也将培育新兴城市群。

3.科技赋能将成为物流企业降本增效的助推器

自动化和智能化的物流科技可以有效提升高标库的空间利用率和作业效率。这一趋势将有效推动庞大的非高标库租户群体考虑升级高标库。此外，为了满足租户对于自动化、冷链物流和其它高科技设备的需求增长，物流地产运营商预计将在技术应用方面持续发力。

2020年初，新冠肺炎疫情的暴发为中国物流地产市场施加了阶段性挑战，但同时也为物流行业发展带来了新的机会。疫情严防严控下，物流仓储业在支持中国经济社会正常运转中的重要作用得到了极大凸显。

随着国内疫情态势有所好转，政府和相关企业有望加速推动物流行业的整体升级，尤其是在疫情中承担民生物资保障重任的生鲜食品、医药及其它生活必需品的供应链和物流。

下一个十年，中国物流地产市场将迎来新的挑战，同时也为不惧挑战、积极应对的投资者和开发商带来全新的机遇。

01

国内消费市场规模及持续增长力

为高标库市场提供长期机遇

自2008年金融危机以来，中国中产阶级的日益壮大和消费品零售市场的蓬勃发展推动了现代物流仓储和配送需求的高速增长。2010年至2019年，中国核心物流市场的高标库总体量翻了两番。即便如此，在工业和物流用地供应持续紧缩的情况下，高标库市场整体仍处于供不应求的状态。

跨入新的十年，中国将面临更加复杂多变的市场环境，其中最主要的挑战来自于经济增速放缓及零售额增速放缓（见图1）。

尽管中国消费品零售市场增速放缓，且短期内受到了新冠肺炎疫情的显著冲击，但是长期来看前景仍然向好，并将继续推动对物流仓储和配送的需求增长。2010年至2019年，中国社会消费品零售总额以11.2%的年均复合增长率攀升至41万亿元人民币（见图2）。

同一时期，中国核心物流市场的高标库实际租用面积以18.4%的年均速度增长，从1,100万平方米跃升至4,800万平方米。根据相关预测，2019年至2030年间，中国社会消费品零售总额的年增长率有望达到9.5%。尽管该增速与历史水平相比有所下滑，但整体消费规模将变得十分庞大，预计至2030年，社会消费品零售总额将达到112万亿元。

02

城市群一体化发展趋势

加速零售热点地区物流地产需求增长

中国消费市场的蓬勃发展并不局限于一线城市。如地图1所示，在2010年中国物流地产市场刚步入腾飞时期，中国只有38个城市的社会消费品零售总额超过人民币1,000亿元。截至2019年，社会消费品零售总额超过千亿元的城市数量已经增加至110个， 且预计到2030年该数字将进一步增加至203个。

虽然全国大量城市的消费市场出现增长，但零售额增长最快的区域主要集中在几个高密度的大型城市群中，且每个城市群的人口规模高达5千万至1.2亿。作为中国推动相邻城市间协同发展的成功范例，这些城市群内的相邻城市皆会按照区域综合规划实施同步发展战略。

鉴于此，未来大型城市群不仅将引领中国经济的发展，而且很大程度上将推动中国的中产阶级消费群体、零售总额和零售创新等领域的不断壮大。

目前最重要的城市群包括粤港澳大湾区、长三角、京津冀和成渝地区（见表1），而其它区域一体化的发展也正在出台更多面向长期发展的方案和规划，未来几年或将同样出现这些城市群内的区域配送需求扩张的机会。

这些最发达的城市群拥有最高效的仓储和配送网络，尤其在区域层面——距这些城市群中心两小时的车程范围内可覆盖2,500多万消费者。在长三角和大湾区这种城市分布高度密集的城市群中，部分城市仓库甚至可以在两小时车程范围内覆盖到6,000万人。与此同时，对交通基础设施（尤其是高速公路）的大规模投资亦为城市群奠定了更为有效的配送基础。

区域一体化趋势的最大受益者之一是卫星城，即主要城市周边的小型城市。最有竞争力的卫星城都占据地理优势，能迅速通达城市群内的最大城市和其它主要市场，从而成为区域配送中心的理想选址，以辐射整个城市群里的消费人群。后自用时代，运营商需挖掘更广泛需求

中国日益增长的消费市场不断推动物流仓储空间需求的扩张，但与此同时，高标库的需求结构也发生了一定的变化。

一些大型的电商企业租户正在通过传统租赁市场之外的方式来满足它们的仓储需求，其中的典型案例包括：阿里巴巴和京东这样的电商巨头正在购买土地，以建设自用型的仓储网络。随着一线电商企业的自建仓库陆续投用，部分城市物流市场开始进入调整期。

随着自建库的快速发展，物流地产的需求结构开始发生变化。对于租赁型物业的运营商而言，亟需正视这一变革，也就是电商巨头或将不再与以往几年一样不断带来巨量的租赁需求。

然而，这并不意味着未来整个电商行业作为物流市场的重要需求引擎不再推动需求增长，中国电商市场仍有很大的发展空间。eMarketer的统计数据显示，作为全球最大的电商市场，中国的线上零售增长率虽在未来几年有所放缓，但从数量上看，仅电商市场每年预计新增销售额也有望超过美国2018年全年的规模（见图3）。

中国电商市场销售额和快递业务量每年都在大幅增长，这意味着电商巨头不可能在极短时间内通过自建库来满足其对所有城市的仓储需求。鉴于此，我们预计在一定时期内大型电商将保留甚至增加租赁面积，同时继续拓展自用物流仓储网络。尤其在一线城市及周围卫星城中，为配合产业结构升级调整，物流仓储用地供应持续收紧，这使得电商巨头也很难进行自建仓布局或扩张。

同时，在阿里巴巴和京东等主流电商平台之外运营的垂直电商企业正逐渐形成一个市场。这类垂直电商企业虽然缺乏建立自用仓库的资源，但仍对现代化的仓储空间有较大需求。预计未来，这类市场需求仍将通过租赁来满足。

1.实体零售

过去十年，从快时尚零售商到大型超市，来自于各类实体零售连锁店的仓储需求十分旺盛。如今，不断变化的消费者偏好和新品牌的崛起印证了新品类的零售商将不断涌现，从而推动仓储需求进一步发展。例如，随着消费者对健身和“运动休闲”时尚的喜爱，中国的运动服饰市场增速强劲（见图4）。耐克、李宁等国内外运动服装品牌收入迅速增长并且积极开设新店。近期，市场也不乏运动服饰公司租赁仓库的案例。

高度活跃的中国内资零售企业——如李宁和安踏等运动服饰品牌——预计将在未来的仓储市场中发挥重要作用。典型案例还包括：类似于名创优品和诺米家居这样的平价连锁店在短短几年内大量涌现在中国的商场和街头。这些品牌对市场扩张充满野心，并开始租赁高标库来支持其运营。

化妆品和家具等其它零售品类别的销售额和仓库租赁面积都在近期有显著提升。随着中国零售业的发展，未来几年可能会出现更多类似的情况。我们也同样预计新冠肺炎疫情将会带来更多的实体品牌升级供应链，以支持全渠道的交付模式。

2.第三方物流

随着越来越多的零售商和其它企业将仓配业务外包给第三方物流公司（3PLs），第三方物流成为高标库市场的主力租户。近年来，中国第三方物流市场发展迅猛，超过80%参与调研的第三方物流公司表示计划在未来增加高标库的租赁面积，可见未来几年来自第三方物流的需求颇具潜力。

3.制造业

制造公司是中国高标库最早的需求来源，例如汽车和家电企业需要租赁高标库存储成品和零部件。近年来，高科技制造业的仓储需求有所上升，尤其是消费类电子产品。

受近期贸易局势紧张的影响，中国大力改善国内需求，重点提振高科技产品和零部件生产。受惠于此，制造业的仓储需求有望增长，同时，一系列需要高标准仓储设备的产品有望实现生产和供应链的本地化。

03

高标库市场将受益于自发及被动双重升级需求驱动

目前，中国广义上的整体仓储市场仍以非高标库为主。据中国仓储与配送协会估计，截至2018年中国仓储总体量略超10亿平方米。同期，在我们定期追踪的24个核心物流市场中，租赁型高标库总体量约为5,100万平方米，仅占总量的4.8%。即使考虑到自持型物业体量和非核心市场的高标库存量，高标库规模目前大约仅占中国仓储总体量的10%。

物流仓储租户仍然租用着中国数亿平方米规模的非高标库，这意味着升级需求潜力巨大。在全渠道零售背景下，中国消费者对商品交付时效性的要求日益提高。但是，部分非高标库的交付标准往往会显著影响效率，例如货车作业空间和回车场面积不足等问题。鉴于此，越来越多租户开始自发升级到高标库，以提升各项配送效率。

此外，某些特殊情况也会促使一部分租户“被迫”升级到高标库，例如近年来地方政府着手对违法违章的不合规老旧物流园区及厂房进行拆除和重建。受影响的租户需面临两种选择：成本敏感型租户会选择搬迁至其它非高标库，而另一些租户则会选择升级到高标库，并为仓库品质的提升支付租金溢价。这种被动升级需求在大城市群出现的可能性更大，区域一体化及产业升级将加速推进对老旧项目的拆除或重建进程。 

04

聚焦地段之外

租户新兴需求催生未来导向的标准

多数开发商都专注于在优质的地理位置拿地并建造标准化的高标库来吸引租户为优质区位支付溢价。这种模式在过去十年中一直占据主导地位，且在短期内仍将是投资者们关注的焦点。

然而，日益激烈的竞争意味着开发商在中长期内将需要寻求新的出路使其物业脱颖而出。部分租户表示，高标库的现有标准或可实现进一步提升，不仅包括尖端技术，如配送无人机或由机器人运行的全自动化仓库等，更是通过相对基础的技术来有效提升仓库的运行效率。

为了留住优质租户并维持租金的稳定增长，开发商应将区位优先的传统思路与挖掘新增长点相结合，通过提供增值服务和完善配套设施来优化物业。

越多越多开发商将从简单的仓储空间提供者转变为多方位解决方案的提供商，帮助租户在中国日益复杂的物流生态系统中掌控方向。本节将结合中国物流地产市场的新趋势以及国外成熟市场的经验，提出五种极具潜力的未来发展趋势。

1.自动化

虽然目前中国有少数物流公司开发了带有顶尖分拣系统的全自动化仓库，但是大部分现存物流仓库的科技含量仍相对较低。实现自动化和数字化通常代价高昂，仅有少数资本雄厚的企业有能力投资这些技术，且许多全自动化仓库都是通过高度定制来实现的。

然而，开发商和租户有动力尝试使用新技术，以提高货物周转率，并在稀缺的优质地段空间中提升生产力。自动化是否会在未来十年变得更加普及，在一定程度上取决于是否会诞生新的方式或机制，从而激励更多业主采用此类技术。

开发商也可借此机会扩展其作为解决方案提供商的职能，通过直接对物流仓储科技的投资或与自动化技术运营商建立合作，为租户提供服务。

2.冷链

近年来，中国冷链物流市场处于快速成长期。新冠肺炎疫情的暴发则进一步提升了公众和政府对更现代化和更安全的医药供应链的关注度，这将对冷链物流的发展起到强力推动作用。

同样，疫情期间消费者对生鲜食品刚需的存在将数以百万计的流量导向生鲜电商，其中既包括如叮咚买菜等线上生鲜电商平台，也包括像盒马鲜生这样线上线下结合的新零售平台。

目前，中国的冷链物业市场总体上面临着供应不足、建设成本偏高和地理位置欠佳的问题。不过从长期来看，这种局面有望得到改善：企业日趋重视构建社会化冷链协同网络，致力于搭建冷链供应链。

物流地产开发商可以与冷链设备供应商和冷链运营商合作，把温控设备加入常温高标库后，租赁给冷链租户，这将有助于满足来自生鲜电商、餐饮企业、医药供应商等领域日益增长的地区及城市配送需求。

3.未来导向型设计规范

仲量联行的租户调查结果显示，在选择仓库过程中所面临的主要挑战，不仅来自于成本、区位及落税等最为主要的因素，租户还特别提到了其它一些与运营效率相关的交付条件（见图7中红色柱状部分）。

另外，业主若想吸引那些将采用自动化技术和冷链设备的租户，需要在前期设计和装修方面有所改进。例如，高质量地平确保租户可以使用自动分拣和上架技术，冷链运营商则可以充分利用更高的库内净高。

4.可持续性和员工健康安全

随着中国经济的发展演进，一些开发商也有望加大可持续发展方面的投入，其主要原因在于：越来越多租户将提高对可持续发展仓储的需求，无论是跨国企业租户还是中国本土企业。绿色环保型物业还可以提升开发商的运营效率，甚至进一步增强与地方政府的关系，特别是在那些计划实现区域级生态目标的主要城市群。

在员工福利方面，鉴于中国人口老龄化的加剧以及科技型仓库对熟练工人的更高需求，未来注重完善员工福利的高标库物业能获得一定优势。我们的调研结果亦表明，在所有的增值型服务中，受访租户最看重“配套设施和服务齐全”这一条件（见图8）。

5.城市物流

虽然中国电商市场规模庞大，且同样面临快速交付压力，但是新的投资级仓储项目大多选址在城市郊区，其主要原因在于严格的城市用地分类使得中国的城区物流开发建设比其它市场更具挑战性；另一个原因是，电商公司和快递公司已经通过在非仓储性质的空间对包裹进行分拣，如位于住宅区的一些零售街铺，以满足他们最后一公里的配送需求。

类似地，阿里巴巴旗下的盒马鲜生等“新零售”超市概念在中国各大主要城市大量涌现，并成为社区级邻里配送的前沿配送中心，进一步提升了企业快速城市配送的能力。供应这些社区级空间又进而刺激了对城市郊区传统大型配送中心的需求。这样，中国正在规划自己的城市物流生态系统建设进程。

05

核心投资者迎来更广阔机遇

过去十年，随着租户对仓储物业的品质提出更高要求，中国的物流地产市场格局已发生转变，那些具有优越地理位置、更高规格配置、能够有效加快货物周转并且缩短商品配送时间的高标库更受市场青睐。高标库市场成为了各方资本追逐的目标，投资者期望投资高标库来更好地迎合电商、第三方物流和其它服务于消费领域公司的发展机遇。

从区域选择来看，大部分投资选择布局在核心城市群。调研结果显示，受访投资者认为长三角地区、大湾区和京津冀地区拥有最大的投资潜力（见地图2）。

而另一个重要城市群——成渝地区，由于近期新增供应陆续入市而有所承压，但是随着强劲的基本面支撑下新增租赁需求的不断涌现，未来投资方对该市场的投资兴趣也会有所上升。从长远来看，随着中国的区域一体化规划促进了新兴城市群的区域配送机会的出现，投资者或将把注意力拓展至其它市场。

另一方面，大部分机构投资者通常采用两种开发模式，一是开发销售模式，二是与本土开发商合作的开发持有型模式（见图9）。然而，近年来中国部分物流市场已经呈现成熟市场的特征，越来越多的稳定资产通过长期稳定的客户群和更高的加权平均租赁届满期(WALE)实现稳定的租金回报。优质的租约和稳定的租金收益，使得机构持有的投资级优质资产吸引了更多对标核心资产的长线资金。

这一趋势可以从近期增长的成熟资产的资产包交易中得到验证，尽管成熟资产的资产包在中国物流地产市场中占比较小，但其呈现出了快速增长态势。

随着中国物流仓储市场核心资产体量规模以及资产价格的进一步上升，我们预计将会有更多资本流入持有优质核心资产包的大型核心型物流基金。伴随着房地产资产证券化市场的持续放开，资本市场将为核心型投资工具带来更多便利——其流动性将进一步增强，直接资本的引入也将更加灵活。

4月30日，随着国家发改委和中国证监会宣布共同基金发行以基础设施（包括仓库）为重点的上市房地产投资信托基金试点计划，朝着这个方向迈出了积极的一步。从长期来看，随着中国经济结构优化和人口结构调整，中国物流市场将进一步发展壮大，中国物流地产市场也将继续受到投资者的青睐。

06

预测

2030年的中国物流地产市场

过去黄金十年，中国物流地产市场迎来爆发式增长。未来十年该市场将如何发展？

鉴于中国消费市场依然将在长期蓬勃发展，未来十年传统零售行业将不断演变和更迭，以满足新兴中产阶级的需求，高标库的需求也将随之大幅增加。

预计未来粤港澳大湾区、长三角、京津冀和成渝等重点城市群将成为最强劲的物流地产市场，同时国家城市群一体化发展政策也将孕育一批新的城市群。未来十年，租户对配送效率要求的提升将带来仓储的升级需求，特别是高标库的需求有望出现激增。

敏锐型开发商将改进其高标库和相应服务，以满足用户对自动化和冷链等先进技术的偏好，并为顺应可持续发展和完善员工福利的国际趋势做出不懈努力。

展望2030年，中国的高标库市场除了体量规模的增加以外，市场也将朝着更加复杂、更加成熟的方向发展。投资者和开发商需要进一步审视变化中的市场趋势，在更为复杂的市场中寻找并把握机遇。

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来源/仲量联行