6月2日，远洋资本有限公司（以下简称“远洋资本”）通过关联公司与红星美凯龙家居集团股份有限公司（以下简称“红星美凯龙”）达成《合作框架协议》，拟收购红星美凯龙所持有的西藏红星美凯龙企业管理有限公司、红星美凯龙（上海）企业管理有限公司、天津红星美凯龙物流有限公司等7家物流子公司。

当前，发展需求旺盛、投资收益率高的物流地产已成为资本竞相追逐的对象，京东、顺丰等巨头纷纷入局，正寻求多元化发展的房企也在这一领域着重发力。

但是风口之下，机遇总是与挑战并存，对于包括远洋在内的跨界玩家而言，物流地产能否成为其新的增长引擎，还有待时间验证。

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远洋加速布局

现在，远洋的物流地产业务正在加速奔跑。

今年4月，远洋物流作为远洋资本全资子公司，以独立品牌的形象正式亮相。此次远洋资本收购红星美凯龙物流子公司，则是对远洋物流的一次重要资产补充。

资料显示，此次收购所涉项目分布在天津、石家庄、武汉、合肥、重庆、贵阳和西安等国内经济活跃地区及重要物流节点城市，总建筑面积规模约85万平方米，项目位置临近市区，多处于成熟的运营期，能够迅速为远洋带来现金流收入及利润。

据了解，收购完成后，远洋资本运营以及开发中的高标准物流仓库规模将超过400万平方米，资产总价值将超过人民币200亿元。

而在此之前，远洋已布局物流地产领域多年。

2016年，远洋集团成为中国物流资产控股有限公司在港交所H股IPO的基石投资者，首次进入物流地产开发领域。2018年起，远洋设立了多支物流地产基金，并于2021年3月完成一支规模为5亿美元的物流地产基金募集，主要投资于国内的高标仓库、冷链仓库等现代物流设施。

除了借助资本迅速切入，远洋还进行了物流地产项目的自主开发。2018年10月26日，远洋集团首个物流地产项目——远泉嘉兴南湖汽车零部件金融物流产业园开工奠基。该项目由远洋集团旗下远洋资本、物流管理公司上海远瀚物流有限公司共同投资运营，远洋资本全权统筹物流地产平台的开发。

随后远洋物流布局继续扩张，目前，远洋物流已投资管理30余个物流地产项目，覆盖北京、上海、天津、廊坊、徐州、南京、苏州、宁波等10余个城市，服务于京东、阿里、美团、顺丰、韵达、百世、海尔、百丽等零售、物流以及制造类企业。

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房企争相“抢食”

远洋之外，其他开发商也已加入战局。

富力2007年在大本营广州投资建设了富力国际空港综合物流园，目前落成的高标准仓库、厂房及冷库的可出租面积共约88.98万平方米，未开发的仓库净用地面积约210亩。

华夏幸福则在2014年与京东达成战略合作协议，共同打造以京东物流仓储为主的电商综合产业园，由华夏幸福主导分期开发。

2017年，绿地宣布与中国远洋海运集团有限公司启动全面战略合作，双方拟在航运物流产业、物流地产开发、金融产业等领域共同开发，这是绿地首次布局物流地产市场。

同年，碧桂园选择以资本形式快速切入，出资约9.3亿元成为中集集团旗下产城业务板块的战略投资者，并在2020年再度增资16.06亿元，目前碧桂园持有中集产城约30%的股权。

而对物流地产野心最大的当属万科。2017年，郁亮首次以万科董事会主席身份亮相时曾表示，除了传统住宅开发之外，万科未来有机会做得很大，成为行业数一数二的优势业务领域，一是商业地产，另一个就是物流地产。

正是在这一年的年底，万科领衔的财团宣布收购国际物流地产巨头普洛斯，普洛斯随后从新交所退市，完成私有化。万科以24.54亿美元的出资额占股21.4%，成为普洛斯的单一最大持有人。

戴德梁行发布的《中国物流地产市场快报 2020年第四季度》显示，普洛斯独占约28.5%的国内市场份额，排名第一，而其它物流地产企业各自所占份额仅为个位数。

值得注意的是，排名第二、占据约8.0%国内市场份额的万纬物流，正是万科自己打造的独立物流品牌。

万科2020年年报显示，成立于2015年的万纬物流发展至今，已在44个城市累计管理148个项目，包括128个高标库和20个冷库，可租赁建筑面积1148万平方米，年营业收入18.7亿元。

从收购参股物流地产商，到与电商或物流公司战略合作，再到建立自己的物流地产板块，房企纷纷采用不同的形式加入到物流地产行业的争夺战中，持续为自身寻求多元化发展的新路径。

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机遇与挑战并存

房企为何纷纷投身物流地产行业？

远洋资本副总经理、股权投资业务董事总经理林川曾表示，远洋资本之所以在众多拟投赛道中选择深耕大物流，一方面是基于与生俱来的“地产基因”，另一方面则是基于“冷链供需不匹配、电商高速发展、高标仓的升级驱动、新零售布局加速以及最后一公里的挑战”五大因素驱动物流行业实现跨越式发展的基本面判断。

向来嗅觉敏锐的房企，早已发现隐藏在国民经济水平提高、居民消费持续升级、电商行业不断拓展等因素背后，物流地产持续释放的发展需求。而新冠疫情更是让物流行业成为“最忙碌”的行业之一，现代化仓储需求加速增长。万科旗下万纬物流就曾在2020年2月9日宣布无偿开放全国27个城市59个物流园，用于应急周转仓储及多温区食品物流运营服务，以支援全国抗击疫情。

但相对于强劲的市场需求，国内物流地产的发展现状并不能为之提供有力的支撑，仍有很大提升空间。仲量联行发布的《中国物流地产市场白皮书》显示，中国仓储物流设施库存总量约10亿平方米，仅次于美国；但从人均面积的角度，中国当前人均仓储物流设施库存不足1平方米，仅相当于美国和日本的20%左右；同时，中国仓储物流设施中的现代化设施占比仅7%，低于一般发达国家水平。

2021年是中国“十四五”规划的开局之年，《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要（草案）》明确指出：要建设现代物流体系，加快发展冷链物流，统筹物流枢纽设施、骨干线路、区域分拨中心和末端配送节点建设，完善国家物流枢纽、骨干冷链物流基地设施条件……

无论从现实情况还是政策导向来看，中国物流地产市场未来将有持续的需求驱动。除此之外，房企打入物流市场，更多的是寻求自身多元化转型升级的需要。

时任富力地产执行董事的吕劲曾表示，物流地产相比于商业综合体、酒店，投资成本更低，资金回报也更为稳定，所以是富力多元化拓展的重要方向之一。

仲量联行评估咨询服务部的统计数据显示，在国际主要城市，物流地产的投资收益表现普遍优于办公楼物业和5年期国债。

稳定旺盛的发展需求、较高的投资回报率，让传统房地产企业对物流地产板块的关注度持续提升，但物流地产作为典型的重资产运营，投资周期长、资金投入大等亦是无法回避的现实挑战。

在国外，借助基金实现轻资产扩张是物流地产行业发展的主流模式之一，比如普洛斯在东京证券交易所发行的GLP J-REIT总市值已从2012年上市时的1113亿日元增长至7037亿日元（截至2020年12月30日）。

而国内的基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）也正在落地，目前港股首只物流地产REITs顺丰房托已正式挂牌，而上交所、深交所首批发售的REITs中，普洛斯REIT和盐田港REIT也是以物流地产项目为底层资产。

尽管顺丰房托受母公司业绩下滑等因素影响，上市后的表现并不尽如人意，已跌破发行价，但内地上市的普洛斯REIT和盐田港REIT仍受到投资者普遍看好，发行仅一天就获得资金蜂拥抢购，不得不提前结束募集。未来，随着国内公募REITs的逐渐开放，物流地产行业或许将迎来新的历史发展机遇。

来源/央广网