来源/物流指闻（ID：wuliuzhiwen）

作者/肖远

阔别三年多，ESR又一次参加亚洲物流展这一国际性的行业盛会。

期间不仅度过了新冠疫情三年，国内物流地产行业市场格局悄然出现了变化，再次亮相的ESR也发生了很多里程碑式的变化。

首先关键的一幕定格2019年11月1日，ESR正式登陆香港联合交易所有限公司主板，股票代码1821。这创下当年香港第二大IPO记录，也是2014年至当年港股最大地产行业IPO。

另一幕则定格在2021年8月5日，ESR易商集团宣布收购ARA亚腾集团（包括附属的LOGOS）。这项重大收购已于去年完成。

从2019年6月资产管理规模逾200亿美元，到如今总资产管理规模的1560亿美元，再次归来的ESR已成为亚太区最大不动产管理公司，同时跻身全球前三大上市地产投资管理公司之列。

物流指闻近期独家对话ESR易商集团中国区董事总经理王帅，借此了解新经济如何驱动ESR实现长期可持续的高速增长，ESR在中国市场的布局、策略及优势，以此一窥国内物流地产行业发展阶段性风向标。

速度：

资本与资产双轮驱动，

一场差异化突围

国内物流地产行业一家独大的格局，是在不知不觉中松动的，过去三年多尤为关键。

京东收购宇培，远洋旗下物流地产板块独立运营，黑石旗下物流地产平台龙地横空出世，国内仓储物流公募REITs落地打开了物流地产企业募资的另一个窗口……经历了新冠疫情，房地产行业的结构性调整，从资本市场表现来看，物流地产成为一个更受青睐的赛道。伴随着越来越多不同身份的“新势力”进场，让整个行业更加热闹、更加欣欣向荣之际，也意味着到了竞争更加激烈的分水岭。

在这关键性的三年多时间，ESR实现了上述资产规模的爆发式增长，则展示出另一种突围的路径。

从商业模式上来看，ESR与普洛斯、安博一致，通过“募投管退”流程实现了高效资本循环，但其特色在于更早专注在亚太区域新经济市场，尤其是借助中国的电商行业发展而高速增长。在华平等全球顶级投资机构的加持下，积极利用上市、并购等各类资本手段，在过去三年间快速实现资产规模和面积的增长，与此同时其产品线、区域市场也得以进一步延展。

这一综合实力的提升也顺势传导到中国市场的扩张速度上。以整合LOGOS带来的效应为例，LOGOS深耕中国市场多年，在物流、数据中心等新经济地产领域与ESR在资产所处区域上高度重叠，产品品类也相似。王帅告诉物流指闻，通过这一收购，可以整合更多的资源，实现业务上的协同，包括带来资产规模、市场占有率、服务能力与客户粘性的提升和优化。

当然，ESR不断加码中国市场的过程中，既有拿地开发、大型整合收购，还包括了一些对于存量资产的收购。例如，2022年2月，ESR和一家国际机构投资者收购DLJ在中国长三角地区的资产组合，该资产组合共有11个已竣工的物流及工业资产，总建筑面积逾55万平方米，创下当时上海及周边城市最大宗的物流及工业资产组合的收购交易记录。

目前，ESR在中国39个经济发达城市运营和管理160多个园区，资产面积接近1430万平米，尤其是在经济活跃的长三角、珠三角、大湾区，伴随着多个已开工项目有序推进、陆续投入市场，其整体的网络优势与规模优势进一步凸显。值得一提的是，在充满波动与挑战的2022年，ESR在中国的整体出租率达到90%，充分显露出市场的认可度。

不难看出，在资本与资产双轮驱动下，ESR正在加速实现其在中国的战略目标。

激情：

不止于物流，

深度拥抱新经济

如今，ESR以“新经济”作为驱动力的业务布局也引领了行业发展风向，并成为其面向市场的一张闪耀名片。

6月5日，ESR太湖科学城光子科技园项目正式签约落户苏州高新区太湖科学城功能片区，这既是继2022年8月ESR收购上海张江生命科学研发产业园后，在生命科学产业方面的一大投入，也是ESR在苏州这一长三角经济活跃地带的重要落子。

生物医药正是ESR所重点看好的新经济产业赛道之一。

这类新经济的产业升级需求，正成为ESR的拓展业务的激情所在。谈及新经济，王帅告诉物流指闻，ESR发力新经济的核心依然着眼在产业升级。尤其是在当前国家战略政策引导下，整个产业正在经历从劳动密集型向科技与智慧密集型的一个重要转变。

“服务新经济客户不只是面向物流和生产端，而是围绕着这相关的所有的领域。所以其实这是一个产业升级，它不只是物资的流动，还包括现金流、信息流，只要与之有关的，都是我们想要开拓服务的一些新领域。”王帅说。

这就不难理解，从产品线来讲ESR越来越多元丰富。过去ESR主要是布局物流园区，如今则围绕新经济赛道产业升级需求延伸，投入的产品更加丰富多元，还包括产业园区、数据中心、（新能源）基础设施、写字楼及购物中心等。

而谈及物流园区业务与其他业务之间的投入回报策略，王帅强调，这几个业务之间是互相结合的，并不是完全跨领域的，这些新业务的需求是顺应着市场的发展的，都是符合ESR集团整体的长期的、稳定的资产管理的回报模式，可能不同业务之间的投资体量差距很大。目前没有明确的数据，但物流园区和产业园区可能依然是ESR投资的主力产品。

以光伏这一新能源基础设施资产为例，王帅介绍，ESR计划利用其亚太最大的屋顶资源优势，全面开发屋面光伏系统，其中在中国启动70个屋顶的太阳能项目，形成一个自我维持可持续发展的能源生态。预计今年年底在中国达到100兆瓦规模，在2030年实现1000兆瓦的目标。

在持续拓展产品线之余，ESR还正在苦练内功，不断强化其差异化竞争优势。在王帅看来，ESR的产品更多注重在服务方面，通过丰富的产品线，拓展与更多产业之间客户的合作机会；通过将智能化、数字化的园区管理手段越来越多地应用到园区内，实现服务效率和客户的满意度提升；通过绿色化的园区建设和运营举措，带来共同的可持续发展。

不过王帅亦直言，不管是对ESG还是智能化的投入，ESR都是很理性的，注重投资跟收益的产出比。“因为我们希望这方面的投入可以产生一些实际的价值，比如可以帮客户节约碳排放、提高效率，使客户和投资人能够真正受益。”

梦想：

持续重仓中国，

资产规模翻倍

目前看来，分不同区域统计，不管是资产管理规模330亿美元还是资产运营面积占比32%来看，中国都是ESR最大的区域市场。而从越发频繁地出手与在亚洲物流双年展这样的行业舞台亮相，都释放出更加积极的信号。

“中国市场是我们业务起源的国家，一直是我们整个集团业务发展非常重要的一个市场。鉴于中国的经济发展体量，对现代物流设施需求的迅速增加，我们觉得这个市场未来潜力依然非常大。”王帅说，ESR希望在中国市场每年有不低于100万平米的开发量，希望到2030年资产规模可以翻倍。

这一巨大的体量，也成为ESR在中国更多的差异化布局的原因。

王帅告诉物流指闻，通过“产业+物流”结合模式，可以提升产品运营效率和市场知名度。其中比较有代表性的是推出更多的结合类产品。

比如，在中国ESR结合了工业和物流需求打造了很多混合园区，以满足客户供应链更短、更稳定的需求。比如，某国际知名生物医药企业将其仓储物流和生产制造中心都放在ESR的同一个园区内，足以满足生物医药行业对于恒温恒湿环境下生产与运输的高标准要求。

在王帅看来，物流地产行业还没有进入到存量转型阶段，我觉得物流行业依然有很多需求，只不过还没有完全释放出来，所以随着中国城市化的发展、零售行业渠道及模式的变化、消费习惯的变化，对仓储物流的需求也在不断发生变化。

由此带来的业务想象空间也是巨大的，而ESR未来发展的思路也呼之欲出，用王帅反复提及的话就是：“始终围绕着这些市场需求与变化，不断完善和创新。”