截止8月底，目前国内以物流地产租金收入为基础资产发行的ABS或类REITs产品只有2单，分别是富力国际空港综合物流园CMBS及苏宁云商的物流基地。

不过，国内的物流市场已经积聚了众多的优质企业以及存量的高标库，因此在今年以及未来几年，物流的ABS市场必然引起高爆发。

2018年8月28日，普洛斯投资(上海)有限公司作为原始权益人的“中信证券-普洛斯仓储物流1-X期资产支持专项计划”在上海证券交易所成功获批，项目储架规模50亿元！

2018年8月23日，顺丰控股拟以持有的物流产业园为标的资产设立资产支持专项计划，申请储架规模50亿元，首期发行的资产支持证券总规模不超过20亿元。

越来越多的优质物流企业，开始采用ABS来盘活资产，那究竟什么样的资产适合做呢？

我们来对比已发行的几单物流ABS产品，希望大家能找到答案。

一、底层物业对比

普洛斯CMBS

从项目介绍中我们查询到，标的物业为练塘物流园、闵行物流园、浦东机场物流园和石湖荡物流园，分别位于上海青浦区、闵行区、浦东新区和松江区。四处区域都属于交通便利，产业密集的优质物流商圈。

练塘物流园：主要服务于华东首家私营经济开发区“富民经济开发区”,为客户提供一站式仓配服务，仓储货物主要流向全国17省市。

闵行物流园：主要服务与吴泾科技园和紫竹国家高新技术开发区，以及周边高等院校，物流运输方式多样，航运、陆运均较发达。

浦东机场物流园：位于自贸区和浦东机场之间枢纽位置，依托显著区位优势，主要服务于大型国际空运、海运服务提供商和供应链企业，主要客户有德又得物流、中国邮政等。

石湖荡物流园：位于国家级松江经济技术开发区，依托发达陆运网络，覆盖长三角地区物流仓储。

截止5月31日，标的物业出租率达到98%以上，详情如下：

苏宁云享REITs

苏宁云享是国内第一单物流仓储REITs产品，选取了广州、成都、青岛、无锡、南昌及包头的6个物流基地整体打包来发行。

从估值情况来看，根据戴德梁行出具的房地产评估报告，目标资产合计估值18.53亿元，目标资产评估值对本金兑付的覆盖倍数超过1.5倍。

富力空港CMBS

富力空港CMBS的底层基础资产为富力地产持有的22栋工业仓储房产未来18年的物业运营收入。底层资产位于广州市花都区的富力物流园内，总建筑面积为49万平方米。

根据戴德梁行出具的评估报告显示，于价值时点2017年4月30日，市场估值为21.98亿元。根据租约情况显示，仅有14.21%的租户租期小于1年，50%的租户租期为1-3年。

主要租户如下：

二、物流资产操作要点

高标库与普通库

“高标库”顾名思义就是高标准仓库，相对于普通仓库、厂房来说的。他没有一个特别明确的定义，一般情况下具有以下特征：

1、层高：大于等于9米

2、面积：独栋不小于1万平米，园区不小于5万平米

3、承重：3吨/平方米

4、卸货平台：1.3米

5、雨蓬：悬挑宽度6m或8m，高度不低于4.5m

此外还有一些其他的配套设施的需求，从操作角度来看，高标库比普通库更优质，更适合作为基础资产。

单层库与多层库

受制于物流地产容积率较低这么一个先天劣势，其租金收入及纳税规模会低于其他类型的商业地产，因此国内对于物流地产的供给一直不是很足，好的物流用地非常稀缺。因此对于开发商而言，在容积率允许的前提下尽可能盖更多的库，所有也就出现这种多层库。

相比单层库而言，多层库造价更高，且对于库存的品类及层数选择有更多的要求，不同层的租金价格也不一样，那其整体的租金水平是否要比单层库高，这也不一定。因此在实务中，需要做具体判断。

租金与物业管理费

对于物流地产的租金而言，由于存在管理成本，其租金会包含物业管理费及相关税费，因此在尽调的过程中，我们需要关注客户提供的租金是如何界定的。

此外，房产税的计算一般有两个模式，从租和从价，由于物流地产整体价值相对不高，计算房产税一般采用从租计征的方式，租金乘以12%。那我们就可以关注权益人的租金及物业管理费的比例，租金占比越低，其承担的房产税也就越低。

NOI 与 CAP RATE

之前听过我们REITs系列课的同学们都知道，国内的商业地产市场中，物流地产的NOI（运营净收入）及CAP RATE（资本化率）相比购物中心、酒店及写字楼都是最高的，因为他的管理成本较低，不需要向购物中心需要搭建各种业态，也不需要像酒店那样需要那么多的人力及管理成本。

根据戴德梁行杨枝老师的介绍，物流地产毛租金的CAP RATE基本能达到7%左右，净的话基本也是5-6%，当然这与物业地产所在的区位也有一定的关系。在实务中我们可以根据CAP RATE的高低对比来判断资产经营的好坏。

保税区与非保税区

有很多人会关注，是否保税区的租金收入会高一些？其实从目前市场的状况来看，整体水平上保税区由于存在一定的政策补贴，其租金水平会相对更低一些。在筛选基础资产的时候大家可以关注一下区内的相关政府补助政策，以免做出不准确的租金预测。