在物流地产的群雄竞争里，有一个不得不提到的势力：易商红木。

易商集团于2011年成立，由PE华平投资和沈晋初、孙冬平共同创建，并于2016年1月和红木集团合并，组成现在的易商红木。

据中商情报网统计，易商红木近年业绩增长非常强劲。2016、2017财年及2018年9月30日止九个月，集团分别实现收入0.97亿、1.53亿、1.7亿美元，同比分别增长58.5%及55.6%。纯利则由2016年的1.05亿美元增加91.6%至2017年的2.01亿美元，而截至2018年9月30日止九个月为1.38亿美元，同比增长6.62%。

如此强近的增长背后，管理层对市场的判断是怎样的？对未来的趋势又有什么看法？近期，在“极智嘉全球智慧物流峰会”上，汉森供应链总裁黄刚就采访了易商物流COO周波，共同探讨数字经济时代下，中国物流地产的发展趋势。

本期指说为呈现此次对话全部内容。

以下为文字版：

黄刚：我们都知道5G对于2019年是整个工业化应用的重要之年，而且5G带来的不仅仅只是技术的革新，更是商业的变革。5G时代，物流怎么去迎合数字经济是我们关注的话题。

众所周知，易商在整个亚太地区的物流地产都有着全方面的格局，跟很多世界500强企业和多家知名的企业都有深度的战略合作，所以我特别想听周总您跟我们分析一下，从易商的角度看，在5G数字经济时代，物流怎么去拥抱这样的机会，怎么去卡位这个商机打造我们全新的商业服务？

周波：非常高兴有这个机会跟黄总，一起探讨这个关于物流的问题，刚才黄总说得很好，5G的来临对于我们传统的物流和物流地产都会产生一个比较深刻的一个变革。对于物流地产运营商来说，我们主要就是从两个角度可能会有一些变革。

一个就是这个建筑的形态会发生变化，比如今天我们来参加极智嘉这个大会，就是物流机器人跟智能制造的一个典范企业，所以说未来的仓库的建筑形态可能会离原来人工操作，从多层货架的模式逐步过渡到全智能自动化分拣的模式，会跟未来电商更加契合。

另外在物流节点的布局方面也会有变化，因为现在的交通枢纽节点的布局都因为商业模式的转变而改变。比如传统B2B的商业模式都很大量的已经转化到B2C的商业模式，所以说对于物流节点跟传统的理解也会有不一样。

我们作为一个产业空间提供商在这方面也是不断的寻求一些发展机会的，寻找一些包括国内、国外的比较好的合作伙伴。我认为从未来建筑形态和物流节点的布局包括我们的产品也会都有产生一些不同的变化。

黄刚：谢谢，我重复一下周总刚刚提到非常重要的几个方向。第一点，原来的地产可能是为了我们存货修库，现在可能不仅是单一的去为了存储而去修库了，可能要思考他商业的布局。

第二点，原来是我们说物流是商流驱动的，那现在我们不得不考虑到数字经济时代下仓储的结构和价格发生的变化。原来的仓库我们可能只看到是在一个高密度的人和设备的集约下去干活，现在我们看到的很多的物流的技术，完全是一个科技的一个场景。

那么未来随着这个数字经济发展您从行业的一个角度来看中国的这些物流的地产商应该怎么去思考？

周波：易商从2011年成立以来到现在只是比较集中于在零售和电商的领域，对于生产制造包括进出口贸易，我们并不是那么关注的。从未来的发展上来讲我觉得精细化竞争是未来的一个方向。还有就是怎么样跟新技术大数据或者是人工智能的结合也是一个发展方向。

另外从不同的经营者的角度来讲的，其实产业地产这个领域在中国基本上三个大部队：

第一是外资体系，比如普洛斯、易商、嘉民等等，都属于一个外资体系。

第二是国资体系，比如中外运的招商局、中远和中海合并后组成的中国远洋海运集团、华润等等。

第三个是民营部队，比如各种民营企业，有以前是做物流的或者是以前是做总包的也参与了这个竞争里面来。

黄刚：刚刚您提到的这些让我有些启发，就是您刚刚提到的所谓的国有部队他们的转型相对慢一点，有没有一种可能：他们跟您合作，然后易商输出一些从规划到运营指导转型方向相关的一些内容。他们是不是应该跟你们形成另一种的合作模式，这是我比较好奇的一点。

周波：其实跟国营的合作很早以前就开始了，因为物流地产出现大概是在2003、2004年左右，所以跟国资的合作很早以前就开始。但是国资的决策程序可能比较长，这会是一个小小的弊端，当然，我们也非常欢迎也非常愿意跟中央国资、地方国资进行合作。

黄刚：您刚才讲的二三线城市渠道下沉，当然国家在鼓励这方面。我是觉得经济的发展离不开物流的带动，哪怕二三线城市的市场规模没有一线那么大，但他们的用户需求和体验一定要跟上，这是现在所面临的问题。

周波：物流地产除了刚才讲的市场三大类外，还有另外一个类别就是自用型企业，比如京东、唯品会、苏宁等等。他们自建园区，自建物流网络，而且不仅自用，同时也有一部分对第三方开放。但是我相信前三类别，就是外资国资和民营作为一个第三方地产企业还是一定会存在的。

黄刚：不仅存在而且还会引领。因为在新技术方面，比如国资或者是民营里面，它的对技术的投入产出其实没有太多的专业人才和对用户思量主动性和推动性。而我们外资刚好有这些资源，背靠500强企业，又背靠先进技术的战略合作伙伴。

周波：举个例子，今天我们有机会参加极智嘉的这个大会也是因为我们跟极智嘉是一个亲戚关系，都是美国华平资本投资的。所以说上下游的确是有一些合作共赢的机会。

黄刚：其实资本在攒这个局也挺好的。

周波：资本就是一个做局者，然后它获得最大的收益。

黄刚：你对未来在新经济时代下，中国物流的发展趋势有什么看法？

周波：首先战略地理上来讲，易商是一个亚太公司，目前主要发展六个市场。中、日、韩、澳大利亚、新加坡、印度，六大区域基本上占到亚洲GDP的90%以上，我们是比较着重亚太区发展的。

黄刚：这个地方人口也比较集中。

周波：人口集中是一个原因，另一个就是真正的发达国家不多，都是以人口众多的发展中国家为主，我们在欧美目前没有一些项目在推进，这是易商地理区域的布局。

当然，中国是重点，中国的业务占整个公司业务的三分之一以上。易商在中国着重四大产业板块：

第一个是零售物流，以电商为主的仓储业务板块。

第二个就是智能制造，就是一些以极智嘉为代表的新兴的企业，他们可以跟物流相关也可以不相关，这些企业的制造研发仓储配送中心。

第三大就是食品冷链，我们相信这是未来的一个发展重点。

第四个就是数据中心，我们跟这种第三方的开放型数据运营商合作，同时也跟自用型的企业合作，我们发挥在土地取得、建造规划等方面的优势。

黄刚：我知道很多科技企业的数据中心都是跟别人合作的，数据中心主要考虑能源的位置，比如电费等等，所以贵州是一个数字化的大省，这些企业建立数据中心并不是以存货为目的。

周波：这会随着理念的发展而改变，原来我们以为西部欠发达但能源比较好的地区，比如贵州、宁夏、甘肃等等，在那里建的都是大的备份数据中心。

但实际上来说数据中心还应该建在一线城市，以易商的投资人为例，保险公司需要在上海或者北京有一个大的数字中心，同时还要有个灾难备份中心，这个灾备必须在100公里以内，因为它是一个本地备份，当然，远程备份另一个概念。

细想一下这和物流地产挺像，要好地段、还要能源指标，就像打游戏或者买股票，比别人快0.1秒你就赢了。所以远了不行，又不能太近，因为是灾难备份中心，间隔会在50公里到100公里之内，这个选择跟物流的布局非常像。

黄刚：这种商业落地性是不是更容易一点呢？他背后会考虑到什么商流的影响？

周波：物流地产和数据中心要结合来看，一个是车辆很多、一个也没有车辆，一个是耗电不大，一个是耗电很大。所以说这两个结合起来当地政府也是会比较支持一些。

其实互联网发展到移动互联已经和每个人的生活紧密关联了，拿着手机什么都可以做，他其实关联我们最关键的两个行业就是电商零售跟数据中心，这两个都是和人的生活相关的。

黄刚：前面是买卖，后面是数据。因为大数据算法在日常的生活中都能够体现，易商把这个数据算法的大脑握在手里，这个我觉得是非常难得。

来源/物流指闻