“目前，众多国际投资者包括外资养老金、外资主权基金、国内保险机构及其他资方都在追逐中国工业地产类基金。” 11月11日-12日，远洋资本受邀代表中资另类资产管理机构参加由亚洲另类投资研究中心与韩国金融投资协会共同主办的“第三届中韩另类投资峰会”。远洋资本副总经理、基金业务董事总经理郑凡明（下图）在峰会期间发表主题演讲时做出如上表述。

在以“中国工业地产发展现状及投资机遇”为主题的演讲中，郑凡明着重对远洋资本“轻重并举”投资模式中重资产端——物流地产、数据中心的投资逻辑与操盘策略和与会的包括韩国国民年金（National Pension Sociation，NPS）、韩国国家主权财富基金韩国投资公社（Korea Investment Corporation, KIC）等在内的数十家顶级主权财富机构、上市公司、金融集团的CEO/CIO展开了深入交流。

资本化率落差&供给缺口带来增值空间

郑凡明在主题演讲中向与会资方机构负责人介绍道，据不完全统计，截至2019年，物流地产市场供给和市场需求之间有3,000多万平米左右的差距，且随之电商、零售升级、工业持续攀升带动仓储量和物流效率的持续扩容，需求还在持续增加中。

“中国物流地产仍有很大的成长空间，预计到2020年，这个工业地产细分领域的市场规模2亿平米，供应缺口超1亿平米，物流仓储费用规模为4万亿，供不应求态势相当长时间内仍将持续。”郑凡明表示。

与此同时，整个仓储设施的资金亦呈现继续攀升的态势。“我们通过下面这组数据不难看出，对比其他资产类别，中国物流仓储整体的资本化率在6%左右，比日本的资本化率还要高。”郑凡明举例介绍到，一线城市优质物流资产的资本化率通常在4.5%-5.5%之间；二三四线城市的优质物流资产可达到5.5%-7.0%左右。

包括外资PE基金、国内险资、外资养老金、外资主权基金及其他资方纷纷看好并出手投资物流地产类基金的深层次逻辑恰恰在于此：如中国资本化率与成熟市场的差距逐步缩窄，则投资升级空间将成倍放大。远洋资本投资团队曾就此做出详细的投资回报测算：分项目类型来看，如为持有型，按照5-8年投资期，项目层面杠杆后回报可达10-12% IRR；如为开发类，按照3-5年投资期，IRR预估可达15-18%。

在布局物流地产类项目的具体操盘策略上，郑凡明建议，进取型的投资者可以直接投资开发。未来的增值潜力能带来高的回报；防守型投资者则可考虑和优质的开发商合作以预购形式收购成熟资产。目前市场上，后者的资产价格更高。

工业地产市场的另一个垂直细分领域——数据中心也是近年来境内外投资人颇为青睐的行业领域。

中国是一个数据中心需求量庞大及增长迅速的市场，市场潜在需求庞大。需求来自多方面包括网络媒体、电商、网游、手机等。预计到2019年底，中国数据库机柜数量达245万架。仅2017年一年间，数据中心行业的收入就增长了32%。

在投资方向及操盘策略上，郑凡明建议：由于一线城市数据中心的出租率基本达80%或以上，因此在遴选项目时当优选区位优势明显，位于一线城市的项目，选择性配置互联网企业密集的二线城市。

“对于资金量大、风险承受能力高的境外投资者而言，现阶段不啻为一个切入物流地产& 数据中心市场的绝佳时机。”郑凡明指出。

来源/远洋资本

作者/孙弢