据统计，作为物流业和房地产业的衍生产业，一线城市物流设施的投资净回报率为6%-8%，明显高于商业地产和住宅地产。近年，物流地产逐渐受到各大房企关注，万科绿地、碧桂园、海航、招商局等传统房企也纷纷涉足。

3月1日，这家亚太区最大的物流地产平台易商红木（ESR Cayman）也来港交所报道了。

据最新数据，易商红木的账面估值约为12亿美元，资产管理规模超140亿美元，包括合计1100万平方米的管理建筑面积。在这140亿美元资管规模的贡献下，易商红木仅在2018年9月止九个月内便获得1.38亿美元利润，毛利率达89.4%。而据市场消息，易商红木此次上市或拟集资约15亿美元，约合117亿港元。

智通财经了解到，易商红木于2011年7月成立，其成长速度是飞快的。毕竟从行业角度看，十年前国内本土企业在物流地产的名单还是一片空白，市场几乎被普洛斯、安博、嘉民等外资企业占据，如今国内物流地产发展迅速。而从融资的角度看，易商红木递交上市申请，距离其2013年第一轮融资也仅5年。

一、京东的后花园，流着普洛斯的血

就在即将递交申请前的最后一轮融资中，出现了以物流著称的电商平台京东的身影。智通财经了解到，除自营物流外，易商红木便是京东最主要的非自营物流服务提供商，合作由来已久。此外，据市场消息，易商红木也曾为一号店、Askul、家乐福、DB Schenker、戴姆勒奔驰和H&M等大牌厂商的提供商。

2016年1月，易商红木由易商集团与红木集团合并而来。截至目前，早在A轮融资便入股集团的华平投资旗下公司WP OCIM为易商红木最大股东，持股比例38.35%。其中，WP OCIM由华平投资间接拥有96.9%股权。

此外，易商红木也曾对港交所另一家同行中国物流地产进行过多次增持。据港交所最新披露数据显示，易商红木对中国物流地产持股13.66%，共计4.43亿股。

智通财经了解到，易商红木的前身易商集团，是由WP OCIM与集团联席首席执行官兼执行董事沈晋初先生于2011年联合创办而来。据悉，沈晋初先生此前曾任普洛斯中华区第一副总裁，管理并运营普落斯的大部分中国资产。可以想象，易商红木的成长中，也多少流淌着普洛斯的血液。

二、投资为主，物流为辅？

就易商红木目前的业务构成来看，主要可分为发展、基金管理、投资三个部分。其中，发展部分主要指集团通过发展、建设及销售计入自有资产负债表的已竣工物业所赚取的发展利润。

集团现共管理18家由第三方出资的私人投资公司，总股本承诺超过48亿美元。除此之外，还有一支于新交所上市，账面估值约为12亿美元的不动产投资信托基金。

截至2018年9月30日九个月，易商红木实现收入1.7亿美元。其中，管理费收入为其最主要收入来源，包括管理的基金及其他投资公司所收取的费用及其他收入。而来自物流设施及投资物业的租金收入则仅占31.4%。从这个角度看，易商红木实际上是一家经营物流地产，以投资为主的资金管理公司。

地区分布方面，易商红木的物流地产主要集中在亚太区1线及1.5线城市。其中，战略选址定位在中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度的主要物流枢纽、重要海港、机场、交通枢纽及工业区附近。

其中，中国为易商红木一直以来最主要的经营地区，而随着其他新地区的加入，占比正逐渐被稀释。截至2018年9月30日九个月，易商红木在中国区的收入占比为39.6%。此外，相比于中国、日本地区，韩国、新加坡的增长更快。同时，澳大利亚地区业务也正在起步。

而从集团在七个地区的人员配比来看，除最主要的中国地区外，集团在澳大利亚投入了较多的人力资源，可以预见易商红木未来对澳大利亚区的重视程度。除此之外，易商红木2018年11月成立India fund，日后经营地区将新增印度板块。而目前短期盈利的市场仍主要为中国、日本、韩国及澳大利亚。

三、9个月盈利近1.4个亿

整体来看，易商红木近年业绩增长非常强劲。2016、2017财年及2018年9月30日止九个月，集团分别实现收入0.97亿、1.53亿、1.7亿美元，同比分别增长58.5%及55.6%。纯利则由2016年的1.05亿美元增加91.6%至2017年的2.01亿美元，而截至2018年9月30日止九个月为1.38亿美元，同比增长6.62%。

其他方面，由于集团发行473.3百万美元新股及98.8百万美元次级永久资本证券，导致权益总额结余增加，2017年平均股本回报率较上年16.7%有所下降至15.7%。同样受到上述操作影响，净资产负债比率于2017年降至7.6%。而2018年因增加了银行贷款和其他借款，至2018年9月30日又大幅上升，至14.8%。

从行业来看，随着土地供给不断收紧，行业竞争也呈日渐加剧态势。据业内报告指出，2020年，我国电子商务、消费品、物流服务等行业对高标准仓库需求将达1.4—2.1亿平方米。然而，仓储投资额增速自2015年开始出现放缓，未来行业仍有多少增长空间仍不可知。

来源/智通财经网

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