一、透过数字看冷库

全国冷库重点需求区域据中物联冷链委、链库不完全统计，2018上半年全国冷库需求超过150万平米，同比增长14.9%。主要集中在北上广深，以及福建、天津、浙江、江苏、山东、重庆、河南等地，图中颜色越深表示需求量越大。

不同类型企业对冷库需求情况从链库平台上反映的企业求租冷库情况来看，如图所示的六类企业代表了不同比例的冷库需求，它们求租冷库的主要原因有：业务异地扩张，需要新的分拨仓；现租冷库合同到期或即将拆迁；季节性业务需求，临时需要冷库进行周转；出现新的入局者，重点城市需要冷库网点支撑。

全国冷库重点可出租区域情况据链库不完全统计，2018上半年全国冷库可出租面积超过330万平米，同比增长12.1%。主要集中在北上广深，以及湖北、山东、江苏、辽宁、山东、河南等地，图中颜色越深表示需求量越大。

冷库供需区域重叠度很高！

（一）对比后发现的有趣问题及思考：

1.有些城市供需两旺，例如北京、上海、广州。这里面的最大问题，在于为什么供需无法有效匹配？

主要原因是：高标库少，很多冷库硬件差无法满足高端客户需求；资质证照不全，客户在选择时有后顾之忧；地理位置偏，交通不便，辐射半径小，造成物流成本高。

2.哪些省市还有投资建设冷库的机会？

很简单，需求旺盛且冷库存量不足，比如福建、浙江、贵州、河南等地...可以看出这些都是二线省会城市，面临新一轮经济的快速发展和消费升级。

3.对于那些冷库相对过剩的省市该怎么办？

典型的比如湖北、湖南、山东等。首先在冷库的经营方面，要找准定位做到差异化。有时候冷库过剩不仅仅是因为需求少，可能是因为冷库本身满足不了需求。

（二）2018上半年主要城市冷库价格行情参考1.北京度一档。

北京冷库本来就相对紧缺，加上去年底开始的持续对非合规资质冷库的整顿关停，导致北京冷库资源紧俏，价格自然水涨船高；2.上海、南京、广州、深圳、海口、昆明等地冷库价格相对较高。其中前四个属于典型的一线或准一线消费城市，随着政策环境趋紧，冷库价格将进一步上涨。后两个城市由于自然气候以及产地属性等因素，冷库价格也趋于高位。

3.大部分城市波幅不大，供需平衡。价格都在2.5-3元之间，但像杭州、天津、成都、重庆等城市，随着需求的增加，冷库价格有上涨空间。

4.少部分城市冷库价格不高。例如像银川、呼市、太原等，主要原因是消费升级速度相对较慢，经济水平一般，冷库市场不规范造成的。

2018年上半年部分在建或投产冷库项目*链库不完全统计，2018上半年新建冷库超过240万吨。

二、冷库市场特点变化

（一）有库难租，反映市场需求标准不断提高

资质证照：健全的冷库资质证照成为客户选择冷库的前提。

温度达标：对冷库温度越来越重视，要实时查看温度数据。

多温区：冷冻库需求最大，但一定要配套冷藏和常温库。

增值服务：冷库方要可提供简单的拆零、贴标、分拣等增值服务。

高标库：冷库硬件设备要标准，露天月台、堆垛库等几乎没有市场。

（二）事故频发，凸显冷库安全防范重要性

截止2018年6月底，有详细统计的冷库事故多达10多起，比如泰州食品厂冷库、深圳南山区冷库、湖南老巴陵水产冷库、遂宁高金食品冷库、南京岳海冷库等。有关部门对于冷库的监管越来越严格。

多起冷库火灾事故，究其原因多是因为制冷剂泄露、线路老化起火、常年失检失修，而这些原因都反映了企业在对冷库安全防范方面意识淡薄，缺乏有效的手段。

对冷库进行检测，就像医生会诊一样，人眼无法发现的隐疾、隐患，可以通过仪器设备进行现场实测，有条件的还可以辅之实时监测，根据测试结果给予安全性能评估。像国外的UL认证、FM认证等，都是通过第三方专业实验室进行检测认证，对产品的性能和品质进行认可。

因此，国内冷库也应该尽早建立完备的检测认证体系，将标准、经验和检测高度结合起来，减少冷库事故发生。目前中物联冷链委已协同有关机构开始这方面的工作。

（三）环境趋紧，冷库外迁和干仓改造持续增多

1.行业大环境在变：冷库监管力度越来越大，无资质冷库面临拆迁整顿；

一线城市非核心产业面临外迁，物流身处其列；

仓储物流用地批复难度大，纳税能力低。

2.如何应对：一线城市冷库外迁，周边城市冷库迎发展机遇。

传统库房厂房或闲置用地改造为冷库成蹊径。

（四）整合加速，冷库市场格局正在发生变化

冷库一直是冷链物流中的最重要节点。近几年有企业逐步对单个冷库进行收购，但这种方式还是无法快速布局全国冷库网络。

一直到今年，以万科物流为代表的大企业通过一系列大手笔，对普洛斯、太古冷链等原本就拥有很多冷库的企业进行整合，使得短期内一张完整的冷库地网呼之欲出，新的冷库格局将出现。

三、冷库发展趋势

（一）降低风险：合建合营冷库是趋势

合建、合营冷库可提高冷库经营抗风险能力，降低单方前期投资金额，实现双方优势互补，因此成为很多价值观相同的企业的选择。

尤其是甲方客户（例如餐饮、零售）和第三方具备专业冷库运营能力的企业共同投资合营冷库，不仅能放心的存储货物，也能避免冷库前期招租不利带来的风险。

合建合营的方式不局限于双方共同出资，也可以是一方拿地一方投资等方式。

（二）现多数冷库不能满足小散订单需求，弹性仓是趋势

据链库平台统计，越来越多的小批量订单对冷库需求旺盛，而它们的特性往往是碎片化的、无规律的，会随着季节、地域、订单等发生变化。

传统的冷库，由于单体库间大、操作系统落后、价格体系固定、增值服务手段少等原因，常常无法满足这类新增客户的需求。如果能够有效切入这类市场，是有效避免同质化竞争，提升冷库利润空间的好方式。

（三）盲目建冷库隐患大，大库定制化是趋势

链库平台显示，今年以来新上马的冷库项目不在少数，而且很多都是上万吨体量，前期投资成本巨大。但部分冷库由于建设之前调研不足，功能定位不明确，有缺乏意向客户，导致建成之后面临严峻的招商问题。

反观一些后期运营比较好的冷库，则在前期对客户和冷库定位考虑比较充分，据了解很多都向中物联冷链委研究院或其他业内专业机构进行过咨询。专家也表示，冷库的建设要参考城市需求、产地销地、流通节点、潜在客户类型等多个因素，最好是定制化，切不可盲目建造。来源/中物联冷链委物流指闻整理发布⊙文章内容为作者独立观点，不代表物流指闻立场，转载此文章需经作者同意，同时注明作者姓名及来源。

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