物流地产行业迎来新时刻。

11月1日上午九点半，易商红木（ESR）正式在香港敲钟上市，股票代码为“1821”，本次易商红木以每股16.8港元的价格在全球公开发行，募资总额超过126亿港元。这是香港今年以来第二大IPO事件，也是2014年以来港股最大地产行业IPO。

资本市场也给予了易商红木认可：上市一开盘，易商红木涨幅4.76％；截至午间收盘，报17.89元/股，涨幅高达7.02%。早前一天，易商红木公布了招股结果，以每股16.8港元，募得款项净额估计约为44.35亿港元，发售部分录得超购2.22倍。

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“小普洛斯”？

在业内，易商红木有“小普洛斯”之称。在其招股书中，也有“专注亚太区的最大物流地产平台”的描述：“根据仲量联行报告，按建筑面积以及按我们直接持有及我们所管理的基金及投资公司持有的资产价值计算，我们是专注亚太区的最大物流地产平台，而按2019年4月1日至2020年12月31日的建筑面积计，我们亦拥有亚太区主要市场总数最多的储备发展项目。”

资料显示，易商红木由易商集团与红木集团在2016年合并而来。易商集团于2011年，由知名机构华平投资集团与沈晋初、孙冬平共同创立，成立之初名为“益商”，后更名为“易商”，专注为中国等地区提供现代化仓储设施服务。红木集团于2006年，由Stuart Gibson、Charles de Portes共同创立，主要从事日本的物流行业。

值得注意的是沈晋初曾在普洛斯担任华东区总经理和中华区第一副总裁，孙冬平则曾与普洛斯有过合作经验，擅长运作仓储地产项目。红木集团创始人Stuart Gibson和Charles de Portes，也曾在普洛斯有过任职经历。

因为这样的背景，易商红木的业务莫属与普洛斯也多有相似之处。从业务构成来看，易商红木目前主要有物流发展、基金管理和投资三块业务。

物流发展：通过发展、建设及销售计入自有资产负债表的已竣工物业赚取发展利润。

基金管理：通过所管理的基金及投资公司，代表资本合伙人管理相关资产，从而赚取手续费收入。收费包括基本管理费、资产管理费、收购费、发展费及租金。

投资：分为三大主要类别：从其计入资产负债表的已竣工物业中赚取租金收入及升值收入；从其所管理基金及投资公司以及公募不动产投资信托基金的共同投资份额，从中赚取股息收入、分成盈利或分成升值收入；以及其他投资。

招股书显示，易商红木2016年至2019年上半年营收分别为9674万美元、1.53亿美元、2.54亿美元和1.56亿美元，复合年均增速达到60%以上；纯利分别为1.05亿美元、2亿美元和2.13亿美元，2019年上半年为8410万美元。从营收占比来看，以2019年上半年营收为例，前述三大业务占比分别为40.7%、19.8%和39.5%。其中，物业发展板块的营业收入占比从2016年的21%升至2019年6月底的40.7%。

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“专注亚太区的最大物流地产平台”

易商红木的发展重点在亚太地区。

截至2019年6月30日，易商红木的资产管理规模约为202亿美元（其中27亿美元来自资产负债表），包括建筑面积约8.5百万平方米的已竣工物业，建筑面积约4.4百万平方米的在建物业，及建筑面积约2.4百万平方米的留作日后发展的待施工土地，建筑面积合共超过15.3百万平方米。

易商红木在招股书中表示，其主要发展亚太区一线及1.5线城市的物流地产，战略选址定位在中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度的主要物流枢纽、重要海港、机场、交通枢纽及工业区附近。其中，截至2018年12月31日，以建筑面积计算，易商红木83.8%的投资组合资产位于中国、日本及韩国。此外，中国也是目前易商红木第一大市场。

易商红木之所以这样布局，是基于对亚太地区未来经济发展的信心。根据仲量联行报告，亚太地区的庞大中产人口加上迅速发展的经济及持续上升的收入，将支持区内不断增长的消费水平。据预测，2019年至2023年，中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度的非公消费复合年增长率为8.1%，约为同期美国预期4.0%增长率的两倍。

出于这样的定位，易商红木此次上市募资重要一个用途也是加码亚太市场。据招股书，易商红木拟将IPO募集的资金用于偿还2016年11月发行的韩亚票据及赎回2016年12月发行而未兑换为普通股的C类优先股；并用于开发本身的物流物业及所管理基金及投资公司的共同投资；以及用于对亚太区现代物流地产公司或物流地产基金管理公司的选择性并购或战略投资。

此外，易商红木在客户群体上也更侧重电商企业用户。

根据招股书显示，易商红木主要客户是电子商务公司、第三方物流供应商、实体零售商、制造商、冷链物流供应商等需要物流配送设施的大中型跨国及国内租户。截至2018年12月31日，以出租面积计算，易商红木投资组合资产租户群中约49.6%为电子商务及第三方物流租户。截至2019年6月30日，易商红木前五大租户中，一名为电子商务公司，一名为实体零售商，另外三名为制造商。

在中国投资组合资产方面，易商红木大部分租户为电子商务公司，截至2018年12月31日，约130万平方米（即43.7%的租赁面积）由菜鸟、京东及亚马逊等领先电子商务租户占用。

值得一提的是，易商红木是京东最主要的非自营物流服务提供商。此外，有报道称，易商红木还曾是一号店、Askul、家乐福、DB Schenker、戴姆勒奔驰和H&M等大牌厂商的提供商。

事实上，在易商成立之初，就将目光放到了蓬勃发展的电商市场。

据中国企业家杂志报道：2009至2011年，华平执行董事潘建和吴凯盈就看好电商发展带来的物流地产机会。不谋而合的是，在物流地产多年的沈晋初与孙冬平也看到了电商行业迅速发展带来的新型仓储物流需求。于是在2011年，华平投资找到沈晋初与孙冬平二人，志同道合的三方一拍即合，决定创立一个新平台，于是沈晋初与孙冬平立即辞职，华平投资迅速以1亿美元入股，上海益商仓储服务有限公司随之创立，也即后来的“易商集团”。

易商创始人，也是如今易商红木的掌舵人沈晋初曾表示：与普洛斯、嘉民等物流地产商相比，易商集团的客户主要集中于电商零售领域，客单规模比较大，单一客户租赁面积也比较大。其还曾公开表示：易商集团要做零售物流地产的NO.1。

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华平投资与扩张之路

易商红木之所以在几年内崛起，固然有业务模式与管理团队的优势，也离不开资本的热捧和不断的收购扩张。

资料显示，易商红木自成立以来，一共完成了五轮投资。在本次IPO发行前，华平投资持有易商红木39.89%的股份，是第一大股东。韩国上市公司SK持股11.97%，京东物流集团持股8.56%，荷兰的基金会APG-Stichting持股7.80%，StepStone持股 2.52%，通用电气养老金信托持股1.40%，高盛持股1.94%。中国机构投资者包括华融资产、浦发银行和光大控股的子公司运晖环球等。

其中，第一大股东华平投资是全球知名的私募股权投资机构，专注于成长性投资，目前管理逾620亿美元的私募股权资产，投资了190多家企业。有观点认为，华平不仅从易商成立之初就为其提供了强大的资金支持，同时华平在地产领域的深厚积累和资本市场的广泛网络，也为易商红木不断拓展新市场和引入一流战略合作伙伴提供了资源保障。

沈晋初曾表示：“华平在ESR的海外扩张中提供了很多非常有价值的建议。当机会突然出现的时候，华平的ready程度很高，能够非常迅速地出手。”

在华平支持下，易商与红木合并后开始了更大力度的扩张之路：2017年1月，进驻新加坡市场，之后又迅速进入印度市场。2017年10月，其通过收购Propertylink及Centuria的股权进入澳大利亚市场。2018年8月，收购CIP全部股权，作为发展澳大利亚业务的基础平台。2019年4月，完成收购Propertylink。

即使如此，和普洛斯相比，易商红木算是追赶的后来者。

目前在中国物流地产领域，有外资、国资、民营三大部队，普洛斯处于独大地位。据中商产业研究院发布的《2018-2023年中国物流地产市场前景及投资机会研究报告》显示，截至2018年，物流地产商在中国所占市场份额中，普洛斯占55%，嘉民占11%，宝湾占9%，宇培占6%，易商占5%，丰树占4%。

面向未来，易商红木的目标是：扩大作为亚太区领先物流地产及基金管理平台的地位。

为此，其将实施以下增长策略：继续执行整合策略及把握亚太区的重大市场机遇；利用规模及地理位置进军新增长市场，以深化区域内的互联互通；扩展基金管理平台的地区、策略及流动性组合，吸引新的资本合伙人，同时将现有的资本合伙人引入不同市场；及有战略地探索及进军亚洲区内的关连业务及投资产品。

而在中国市场，易商红木COO周波曾对物流指闻透露，接下来易商红木将着重四大产业板块：零售物流、智能制造、食品冷链、数据中心。